Является ли недвижимое имущество, стоящее на балансе ООО, собственностью учредителей?

Является ли недвижимое имущество, стоящее на балансе ООО, собственностью учредителей? Владелец коммерческой недвижимости в любой момент может принять решение продать ее. Для бухгалтеров операцию по продаже здания рядовой не назовешь и у него возникает масса вопросов. Разбиралась в теме эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению Вероника Емельянова. 

Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете

При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения.

Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль.

Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него.

Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА).

Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.

В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ).

В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника.

Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.

Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.

Особый порядок по налогу на имущество

Недвижимость является объектом обложения налогом на имущество организаций (за редким исключением, когда объект относится к льготируемому имуществу). До какого момента проданная недвижимость будет формировать налоговую базу у продавца? До момента ее передачи по акту покупателю. 

Движимое и недвижимое имущество в бухгалтерском учете

Хозяйственная деятельность организаций основана на использовании принадлежащего ей имущества, отражаемого в учете. С 1.01.19 движимое имущество организации, согласно поправкам в НК РФ (ст.

374-1), налогом на имущество не облагается, и поскольку данные бухучета — основа для расчета показателей НУ, критерии, определяющие движимое и недвижимое имущество, приобретают особую значимость.

Проводки по учету имущества, формируя основные балансовые показатели, также являются одними из наиболее важных в БУ.

Как организации отличить движимое имущество от недвижимого имущества?

Имущество движимое и недвижимое

Минфин еще в 2013 г. в письме №03-05-05-01/5322 от 25.02.13 г. предложил при отнесении имущества к движимому (недвижимому) руководствоваться ГК РФ.

Является ли забор объектом недвижимости, или он признается движимым имуществом?

Ст. 130 определяет как недвижимое следующее имущество:

  • земельные участки и недра;
  • здания (сооружения), в том числе незавершенные строительства;
  • помещения жилые и нежилые;
  • гаражи, стоянки, машиноместа, границы которых определены в кадастровом учете.

Вопрос: Могут ли юридические лица заключить между собой договор безвозмездного пользования движимым или недвижимым имуществом?
Посмотреть ответ

Имущество признается недвижимым, поскольку его перемещение без ущерба для последующего использования невозможно. Названные выше объекты чаще всего становятся предметом БУ организаций и фирм.

Кстати говоря! К недвижимым объектам относят суда: морские и воздушные и объекты космической сферы.

ФЗ №218 от 13/07/15 г. предписывает госрегистрацию таких объектов в едином госреестре (ЕГРН).

Вопрос: Как относится объект (оборудование) к движимому или недвижимому имуществу в целях налога на имущество организаций?
Посмотреть ответ

ФНС определяет имущество как недвижимое, если оно зарегистрировано в ЕГРН, либо по документам на объект, из которых ясно, что оно прочно связано с землей, не может быть перемещено без разрушения. Остальное имущество ГК определяет как движимое. Такое имущество не нужно регистрировать в реестре.

Очевидно, в БУ многие объекты движимого и недвижимого имущества из-за разности критериев гражданского и бухгалтерского законодательства окажутся на одних и тех же счетах. Руководству фирмы придется продумать, как отделить имущество, подпадающее под налогообложение, от иного в учете, как построить учетную политику в этой сфере.

Учет движимого имущества

ВАЖНО! Договор аренды движимого и недвижимого имущества от КонсультантПлюс доступен по ссылке

Из сказанного выше ясно, что движимое имущество, как его понимает гражданское законодательство, в бухгалтерском учете будет отражаться на разных счетах.

На счете 01 и корреспондирующих с ним может быть отражено следующее движимое имущество, относящееся к основным средствам:

  • машины, оборудование;
  • офисные приспособления;
  • транспорт;
  • инвентарь;
  • скот рабочий и продуктивный;
  • иные виды ОС.

Критерии учета такого движимого имущества определены ПБУ-6:

  • срок использования свыше 12 мес.;
  • последующая перепродажа изначально не планируется;
  • в будущем объект принесет доход фирме;
  • его стоимость от 40 тыс. руб.

Проводки БУ:

  • Дт 08 Кт 60 (76, 10, 70) – приобретен объект движимого имущества (например, автомобиль) и отражены затраты на приобретение.
  • Дт 01 Кт 08 – зафиксирована первоначальная стоимость (ПС) актива.

Указанное движимое имущество амортизируется в БУ (способами: уменьшаемого остатка, линейным, пропорционально объему продукции, по сумме чисел лет срока пол. использования).

В НУ всего два способа амортизации: линейный и нелинейный. Как правило, чтобы максимально сблизить учет и не делать лишних проводок, применяют в обоих случаях линейный метод.

Формула помесячной амортизации: Амортизация = ПС/ срок полез. использования. Проводка начисления: Дт 20 (20, 23, 26, 29, 44 и др. «затратные» счета) Кт 02.

Аналитический учет по счету 01 должен учитывать разделение имущества, находящегося на этом счете, на движимое и недвижимое. На счете 10 в разрезе субсчетов учитывается другой вид активов, отнесенный ГК РФ к движимому имуществу: запасы, материалы (сырьевые запасы, приобретенные п/фабрикаты, комплектующие, тара, запчасти и пр.) – все ТМЦ, которые в БУ невозможно отнести к основным средствам.

Заметим, что в НУ стоимость ОС «начинается» от 100 тыс. руб., в связи с чем в учете образуются временные разницы. Для учета всего разнообразия этой группы движимого имущества широко используются субсчета. Например, тара учитывается на с/счете 4, топливо – 3.

Проводки БУ: Дт 10 Кт 60, 76, 20, 23 и пр. — поступление материалов, в зависимости от источника поступления.

Иногда используется промежуточный счет 15 «Заготовление и поступление ТМЦ»: Дт 10 Кт 15. Дт 08 Кт 10 – использованы ТМЦ в строительстве.

 Дт 20, 26, 28, 91, 44, 94 Кт 10 — переданы в производство, на ОХР, использованы на исправление брака, проданы, списаны как недостача ТМЦ.

Кроме того, в гражданском кодексе движимым имуществом названы денежные средства, учитываемые на активных счетах 50, 51 стандартными проводками. Приход: Дт 50, 51 Кт 60, 62, 66, 67 и пр.

– приход (поступление) в кассу (на расчетный счет) из разных источников. На расход кредитуются 50, 51, по дебету указывается, куда ушли средства.

Деньги могут также поступать на расчетный счет из кассы и обратно, например: Дт 50 Кт 51.

Ценные бумаги (ст. 130 ГК, п. 2) учитываются в БУ в зависимости от их вида и операций. Стандартно используется счет 58, реже – иные счета БУ.

Проводки БУ (пример):

  • Дт 58 Кт 51 – приобретены ЦБ иной фирмы.
  • Дт 91 Кт 58 – проданы ЦБ.
  • Дт 76 Кт 51 – оплачена облигация.
  • Дт 76 Кт 91 – зафиксирован доход по ней и т.д.

НМА (товарные знаки, ПО, изобретения) также относят к движимому имуществу фирмы, несмотря на то что они не имеют физической формы. Характеристики НМА в остальном повторяют указанные для ОС, например, они должны использоваться более года в организации.

Проводки по ним, как и в предыдущем случае, отличаются разнообразием. Корреспонденции зависят от способа прихода НМА, способа его выбытия.

Проводки БУ (пример):

  • Дт 08 Кт 60, 76, 66 и др. – оплачены поставщикам НМА, уплачены пошлины, проценты по кредитам и пр., в связи с приобретением НМА.
  • Дт 08 Кт 70, 69, 71 и др. – НМА создан в организации.
  • Дт 04 Кт 08 – оприходован НМА.
  • Дт 20, 26 и др. Кт 05 – амортизация НМА.
  • Дт 91 Кт 04 – продан актив, отражена остаточная стоимость.
  • Дт 05 Кт 04 – списана амортизация выбывшего НМА.
Читайте также:  Что надо делать и куда обращаться, если постоянно поступают звонки с неизвестного номера?

Учет недвижимого имущества

Недвижимое имущество входит в состав ОС. Это:

  • здания, сооружения;
  • многолетние насаждения (кустарники и деревья);
  • участки;
  • объекты природопользования;
  • прочие объекты, согласно ГК РФ (ст. 130), являющиеся недвижимостью и требующие госрегистрации.

Проводки синтетического учета аналогичны уже приведенным для ОС. Аналитический учет организовывают таким способом, чтобы различать движимые и недвижимые ОС. Некоторые категории недвижимого имущества не амортизируются: земля, объекты природопользования. Недвижимое имущество обязательно должно быть поставлено на государственный учет (ст. 131 ГК РФ, ФЗ №218 от 13/07/15 г.).

Процедура госрегистрации и постановка на бухгалтерский учет объектов недвижимости не связаны между собой. До завершения регистрации можно отразить недвижимое имущество проводкой Дт 01 Кт 08, открыв по счету 01 отдельный субсчет, например, «ОС с незарегистрированным правом собственности», а затем перевести его на другой субсчет внутренней проводкой по 01.

Тезисно

  1. Движимое и недвижимое имущество, поименованное согласно ГК РФ, в бухгалтерском учете отражается на различных счетах.
  2. Оба вида имущества могут фиксироваться на сч. 01 БУ, в аналитическом учете их нужно разделять. Земля и объекты природопользования, относящиеся к недвижимости, не амортизируются.
  3. Иное движимое имущество (ТМЦ, акции, деньги, НМА) учитывается в бухучете в соответствии с Планом счетов. Применяются счета БУ по видам ценностей.
  4. Момент отражения в бухгалтерском учете недвижимости не зависит от даты ее госрегистрации.

Как происходит распределение имущества при ликвидации ООО?

Распределение имущества при ликвидации ООО — один из заключительных этапов прекращения деятельности компании — осуществляется перед регистрацией изменений в ЕГРЮЛ. О том, как провести данную процедуру, расскажет предлагаемая нами статья.

После завершения расчетов с кредиторами при добровольной ликвидации у ООО часто остается нераспределенное имущество, которое его участники вправе разделить между собой. В том случае, если в обществе лишь 1 участник, оставшееся после ликвидации имущество переходит в его единоличную собственность, т. е. как таковой раздел не требуется.

Порядок раздела и распределения имущества при ликвидации ООО регламентирован статьей 58 закона «Об обществах…» от 08.02.

1998 № 14-ФЗ, согласно которой в первую очередь должны быть разделены средства, являющиеся разницей между наличным имуществом и величиной уставного капитала ООО (нераспределенная прибыль). Ее раздел происходит пропорционально долям участников.

При отсутствии нераспределенной прибыли либо после ее раздела переходят к распределению средств, составляющих величину уставного капитала (также пропорционально долям).

Важно помнить, что имущество, внесенное в уставный капитал общества его участниками в натуре, передается участникам, имеющим в отношении него вещные права, согласно части 8 статьи 63 ГК РФ. В случае возникновения спора по поводу принадлежности или фактической стоимости такого имущества оно подлежит реализации с торгов, а вырученные в итоге средства — разделу в общем порядке.

ПРИМЕР

На расчетном счету ООО «Смайлик» осталось 2 млн рублей и автомобиль. У компании 2 учредителя: Анатолий с долей 40% и  Виктор с долей 60%. Ликвидационная комиссия распределила остаток имущества следующим образом:

  • Анатолию — 800 тыс. руб. (2 млн. руб * 40%);
  • Виктору — 1 млн. 200тыс. руб. (2 млн.  руб. * 60%).

Автомобиль был переоформлен в общую собственность с теми же долями.

В каких случаях можно направить добавочный капитал на выплату (возврат) денежных средств участникам общества? Ответ на этот вопрос см. в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе, получите пробный демо-доступ бесплатно.

Получение оставшегося имущества в собственность и его налогообложение

Передача распределенного между участниками ООО имущества оформляется путем составления обычного передаточного акта. Каких-либо специальных требований к его составлению или определенной (унифицированной) формы законом не предусмотрено. К обычным реквизитам данного документа относятся:

  • дата и место составления;
  • инициалы и паспортные данные ликвидатора и участника, принимающего имущество;
  • обозначение переданного имущества, его размер и стоимость;
  • подписи ликвидатора и принявшего имущество участника.

На практике распространены случаи, когда передача всего распределенного имущества осуществляется на основании единого передаточного акта с указанием размера и стоимости доли каждого из участников.

Подписывается данный документ, соответственно, ликвидатором и всеми участниками ООО.

Подобная практика является наиболее юридически грамотной, поскольку позволяет в будущем избежать разногласий по поводу судьбы той или иной части распределенного состояния.

Что касается уплаты налогов с полученного имущества, то его часть в размере стоимости уставного капитала налогом не облагается, согласно статье 43 НК РФ.

Что же касается распределяемой прибыли, то в ее отношении уже действуют общие правила налогообложения, то есть, к примеру, гражданам-участникам необходимо будет уплатить налог в размере 13 — 15 процентов своей доли прибыли, согласно пункту 3 статьи 224 НК РФ.

Какую ставку налога выбрать в каждом конкретном случае, подробно разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

Ликвидация ООО — последовательность и этапы проведения

Говоря о распределении оставшегося после ликвидации ООО имущества, следует подчеркнуть, что данная процедура является финальным этапом проведения собственно ликвидации организации.

При этом размер оставшегося имущества будет напрямую зависеть от оперативности и грамотности проведения именно ликвидации ООО.

Условно, согласно статье 63 ГК РФ, весь процесс ликвидации ООО можно разделить на 4 этапа:

  • Принятие решения о ликвидации ООО.
  • Работа ликвидационной комиссии, направленная на выявление всех обязательств ООО (необходима для составления промежуточного баланса).
  • Проведение расчетов с кредиторами, итогом которых становится составление ликвидационного баланса.
  • Распределение на основе ликвидационного баланса оставшегося имущества между участниками общества.

Приведенная схема наглядно показывает, что участникам, прежде чем приступать к распределению имущества, необходимо выполнить значительный объем работы.

Пошаговую инструкцию  с образцами всех необходимых для ликвидации ООО документов см. в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Важно также помнить, что помимо добровольной ликвидации в отношении организации может быть применена и процедура банкротства — как по требованию кредиторов ООО, так и по решению самих участников, согласно требованиям закона «О несостоятельности…» от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

При этом юридически значимым признаком банкротства, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 данного ФЗ, служит невозможность ООО выплатить заработную плату своим сотрудникам, рассчитаться по платежам в соответствующие бюджеты (фонды), а также обслуживать свою кредиторскую задолженность в течение 3 месяцев. При наличии таких признаков статья 7 отмеченного ФЗ № 127 наделяет правом заинтересованных лиц (работников, налоговые органы или кредиторов) обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании общества несостоятельным (банкротом).

На практике также распространены ситуации, когда участникам общества очевидно, что созданное ими предприятие фактически уже является банкротом либо неумолимо движется к несостоятельности. При этом формальный признак банкротства в виде трехмесячной задолженности отсутствует.

В указанном случае статья 8 ФЗ № 127 наделяет участников правом самим обратиться в суд с заявлением о банкротстве.

При этом начало реализации процедуры, как правило, означает невозможность получения участниками какого-либо имущества ООО, поскольку все оно будет реализовано для расчета по долгам общества.

Решение о ликвидации

Принятие учредителями решения о ликвидации ООО, согласно требованиям части 1 статьи 62 ГК РФ, является отправной точкой для начала данной процедуры. Одновременно с решением о ликвидации учредителям требуется также назначить уполномоченных лиц (ликвидатора или ликвидационную комиссию), которые в дальнейшем будут проводить данную процедуру.

Круг лиц, которые могут выполнять обязанности ликвидаторов, законодательство не ограничивает, поэтому в состав комиссии (либо единственным ликвидатором) может быть назначен учредитель ООО, его работник или любое иное лицо.

После назначения только ликвидатор или комиссия вправе осуществлять управление ООО и представлять его интересы в суде без выдачи доверенности.

О начале ликвидации учредителям необходимо уведомить налоговый орган для внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ.

Также важно помнить, что после начала процедуры ликвидации, согласно части 4 статьи 61 ГК РФ, срок исполнения по всем обязательствам ООО считается наступившим.

Таким образом, с указанного момента ООО фактически утрачивает возможность ведения хозяйственной деятельности, найма работников и т. д.

Промежуточный баланс

Основная цель подготовки промежуточного баланса ООО — определение размеров имущества и кредиторской задолженности. Также при этом происходит определение степени достаточности активов общества для покрытия всех долгов.

Для составления баланса ликвидатору необходимо:

  • Письменно уведомить всех известных кредиторов о сроках и порядке расчетов с ними. Важно помнить при этом, что срок проведения расчетов, согласно части 1 статьи 63 ГК РФ, должен быть не меньше чем 2 месяца.
  • Опубликовать аналогичное сообщение в газете (журнале), используемом для информирования населения о регистрации (ликвидации) организаций, для выявления неизвестных кредиторов.
  • Принять необходимые меры для истребования дебиторской задолженности организации.
Читайте также:  Украсть своего ребенка

Результаты перечисленных действий фиксируются в промежуточном балансе, для подготовки которого используются также данные бухгалтерии. После составления баланса его необходимо утвердить участникам общества. Согласно части 2 статьи 63 ГК РФ,  1 экземпляр баланса должен быть направлен в налоговый орган  для согласования.

Ликвидационный баланс

Утвержденный и согласованный в налоговом органе промежуточный баланс, согласно части 5 статьи 63 ГК РФ, является основой для проведения расчетов с кредиторами, которые выполняются в порядке, определенном статьей 64 ГК РФ.

Первые 3 категории кредиторов выглядят следующим образом:

  • Работники ООО и третьи лица, перед которыми у общества имеются задолженности вследствие причинения им вреда.
  • Работники, имеющие право на получение выходных пособий и иных выплат, задолженность по которым не погашена.
  • Налоговые органы и внебюджетные фонды, перед которыми имеется задолженность по налогам и страховым взносам.

После расчетов с перечисленными субъектами ликвидатор вправе приступить к расчетам с другими кредиторами на общих основаниях без установления какой-либо очередности.

После удовлетворения всех требований кредиторов ликвидатору необходимо приступить к составлению ликвидационного баланса, цель которого — подведение итога всей обязательной части процедуры. Ликвидационный баланс утверждается участниками ООО и направляется, согласно части 6 статьи 63 ГК РФ, в налоговый орган для согласования.

Одновременно туда же, согласно пункту 1 статьи 21 закона «О государственной…» от 08.08.2001 № 129-ФЗ, направляются:

Фирмa купила недвижимость: какие налоги платить?

14.06.2005

Олег Мясников, Ведущий юрисконсульт Группы компаний Телеком-Сервис ИТ

В наше время покупка недвижимости — удовольствие дорогое. Но кроме финансовых вложений фирме придется потратить много времени и сил для юридического оформления сделки. Дело в том, что право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации.

Поэтому организация должна уплатить госпошлину, собрать пакет документов и подать его в регистрационную службу.

А что делать фирме, купившей недвижимость и начавшей ее эксплуатировать, до регистрации прав государственным органом? Платить ли налог на имущество? Можно ли принять к вычету НДС? Как быть с начислением амортизации? В этой статье мы попытаемся ответить на поставленные вопросы.

Как отразить покупку в бухучете?

Прежде всего, покупку следует принять к бухгалтерскому учету. Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденного приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н, для учета движимого и недвижимого имущества в качестве объектов основных средств предназначен счет 01 «Основные средства».

В Положении по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. №26н, названы четыре признака основных средств:

  • а) использование в производстве продукции, работ, услуг или для управленческих нужд;
  • б) рок эксплуатации превышает 12 месяцев;
  • в) организация не планирует перепродажу активов;
  • г) способность приносить доход фирме.

Те же признаки основных средств перечислены в пункте 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.

По общему правилу до момента государственной регистрации объект недвижимости учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». И только после получения свидетельства о регистрации права он переводится на счет 01 «Основные средства».

Однако, по мнению Минфина России, допускается принимать к бухучету в качестве основных средств объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые. Эти объекты следует выделять на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Данный подход приведен в пункте 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.

Следовательно, организация может учесть объект как основное средство сразу после того, как подала документы в регистрационный орган. Заметим, фирма имеет право, но не обязана учитывать его как основное средство. Это означает, что она может воспользоваться одним из двух способов учета такого имущества: на счете 01 «Основные средства» или на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Выбрав один из этих способов, организация должна закрепить его в своей учетной политике. Таковы требования статьи 6 Федерального закона от 21 ноября 1996 г.

№129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и пункта 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» ПБУ 1/98, утвержденного приказом Минфина России от 9 декабря 1998 г. № 60н.

Проанализируем особенности каждого из названных вариантов.

Учитываем недвижимость на счете 01 «Основные средства»

Бухгалтерский учет. Фирма передает документы на государственную регистрацию и учитывает недвижимое имущество на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства».

Отметим, что принятие к бухучету основных средств отражается по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Бухгалтерская амортизация недвижимости, учтенной на счете 01 «Основные средства», согласно пункту 21 ПБУ 6/01,  начинается с 1 числа месяца, следующего за месяцем ее принятия к бухгалтерскому учету.

Налог на имущество организаций. В данной ситуации фирме следует платить налог на имущество. Поясним почему. Объектом налогообложения налога на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств по правилам бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).

Поэтому организация, отразив его на счете 01 «Основные средства», должна уплачивать налог на имущество со дня передачи документов на государственную регистрацию. Это подтвердил и Минфин России в письме от 20 октября 2004 г.

№03-06-01-04/71, отметив, что объектом налогообложения налога на имущество признается недвижимость, по которой закончены капвложения, оформлены первичные документы по приемке-передаче, документы переданы на регистрацию, фактически эксплуатируемая и принятая к бухучету в качестве основных средств.

Налог на добавленную стоимость. Согласно статьям 171 и 172 Налогового кодекса РФ, чтобы принять к вычету НДС организация должна выполнить следующие действия:

  1. а) оплатить актив и НДС;
  2. б) оприходовать покупку — объект основных средств;
  3. в) использовать объект в деятельности, облагаемой НДС;
  4. г) получить от продавца счет-фактуру.

Таким образом, фирма вправе принять к вычету НДС в том налоговом периоде, в котором выполнит все перечисленные условия.

Налог на прибыль.

Согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ амортизируемым имуществом в целях налогообложения прибыли признается имущество, которое находится у организации на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 Налогового кодекса РФ), используется ею для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем амортизации. При этом срок полезного использования имущества должен превышать 12 месяцев, а его первоначальная стоимость должна быть более 10 000 рублей.

Под основными средствами в целях налогообложения прибыли понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ).

Итак, купленный объект можно включать в амортизационную группу в том случае, если он соответствует названным критериям. Вместе с тем в законе предусмотрено дополнительное условие для основных средств, пра­ва на которые подлежат государственной регистрации.

Они включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 8 ст. 258 Налогового кодекса РФ). А подтвердить то, что организация передала документы на государственную регистрацию можно распиской в получении документов, которую выдает регистрационная служба (п. 6 ст.

16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 259 Налогового кодекса РФ начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию.

Итак, фирма может начислять амортизацию после того, как подаст документы на государственную регистрацию и начнет эксплуатировать имущество. Как видим, в налоговом учете начислять амортизацию можно независимо от того, на каком бухгалтерском счете отражена недвижимость.

Учитываем покупку на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Бухгалтерский учет. Организация учитывает объект недвижимости на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» вплоть до момента государственной регистрации.

При этом в бухгалтерском учете фирма вправе начислять амортизацию на недвижимое имущество, учтенное на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Такая возможность предоставлена Положением о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве, утвержденным Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР, Госстроем СССР 29 декабря 1990 г. № ВГ-21-Д/144/17-24/4-73 (№ВГ-9-Д).

Согласно пункту 22 данного положения, по объектам капитального строительства, оформленным актами приемки, но фактически эксплуатируемым теми организациями, которым они будут переданы в основные фонды, амортизация начисляется в общем порядке — с 1 числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию. Основанием для начисления суммы амортизации является справка о стоимости указанных объектов по данным учета капитальных вложений. Это подтвердил и Минфин России в письмах от 8 апреля 2003 г. №16-00-14/121, от 23 июня 2004 г. №07-02-14/143.

Читайте также:  Порядок предоставления документов на расход гсм

Отметим, что арбитражные суды разделяют это мнение. В качестве примера приведем постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 октября 2004 г. по делу №А29-996/2004а. Так, налоговики решили, что предприятие вправе начислять амортизационные отчисления только после того, как переведет актив на счет 01 «Основные средства».

Однако суд указал, что закон связывает начисление амортизации с принятием основных средств к бухучету, а не со счетом, на котором они учитываются.

В итоге суд признал, что организация вправе начислять бухгалтерскую амортизацию по эксплуатируемым объектам недвижимости, не прошедшим государственную регистрацию и учтенным на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Стоит отметить, что Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств также не запрещают амортизировать имущество, числящееся на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

В соответствии с пунктом 52 указаний по объектам недвижимости, по которым закончены капвложения, оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объектов в эксплуатацию.

При принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации.

Налог на имущество организаций. В этой ситуации организация не должна платить налог на имущество, поскольку такая недвижимость по правилам бухучета не признается основным средством. А раз так, то отсутствует объект налогообложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).

Этой точки зрения придерживается и Минфин России, например, в письме от 13 апреля 2004 г. №04-05-06/39.

В то же время московские инспекторы трактуют закон иначе.

Они полагают, что организация должна платить налог на имущество со стоимости активов, которые соответствуют требованиям пункта 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, и фактически эксплуатируются.

При этом не важно переданы документы на государственную регистрацию или нет. Такой подход приведен в письме Управления ФНС по г. Москве от 27 апреля 2005 г. №18-11/1им/30479.

Согласиться с подобным мнением трудно.

Дело в том, что оно противоречит положениям пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ и пункта 52 Методических  указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.

К сказанному остается добавить, что Минфин России вправе давать разъяснения по вопросам применения законодательства о налогах и сборах (п. 1 ст. 34.2 Налогового кодекса РФ). А вот у налоговых органов таких полномочий нет.

Налог на добавленную стоимость. Сразу скажем, что вопрос о том, вправе ли фирма принять к вычету НДС по объекту, учтенному на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», является спорным.

По мнению налоговиков, вычет НДС возможен только после принятия актива к учету на счете 01 «Основные средства», при соблюдении критериев, установленных в статьях 171, 172 Налогового кодекса РФ.

И в арбитражной практике есть случаи, когда суды соглашались с инспекторами (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 3 декабря 2002 г. по делу №А74-2089/02-К2-Ф02-3502/02-С1, №А74-2089/02-К2-Ф02-3564/02-С1).

Однако в большинстве случаев организации выигрывают подобные споры. Так, арбитражный суд признал, что закон не связывает право налогоплательщика на возмещение НДС из бюджета с учетом приобретенных основных средств именно на счете 01 «Основные средства».

Позиция суда приведена в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22 ноября 2004 г. по делу №Ф04-8174/2004(6320-А27-3). Аналогичные выводы сделаны судьями и в других решениях — постановления ФАС Московского округа от 25 декабря 2003 г.

по делу №КА-А40/10220-03, ФАС Волго-Вятского округа от 11 июня 2004 г. по делу №А17-2047/5,2831/5, ФАС Северо-Западного округа от 28 октября 2004 г. по делу №А05-2813/04-20, ФАС Уральского округа от 15 октября 2002 г.

по делу №Ф09-2172/02-АК, ФАС Поволжского округа от 21 декабря 2004 г. по делу №А12-15080/04-С21.

Итак, организация может принять к вычету НДС по объектам, отраженным на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Но отстаивать свою правоту ей, скорее всего, придется в арбитражном суде.

Налог на прибыль.

Как было упомянуто выше, для целей исчисления налога на прибыль порядок учета активов в бухгалтерском учете не имеет значения. Дело в том, что Глава 25 Налогового кодекса РФ устанавливает иные критерии учета недвижимости и другой порядок амортизации основных средств для целей налогообложения прибыли.

При их соблюдении амортизация должна начисляться после того, как предприятие подаст документы в регистрационную службу и введет объект в эксплуатацию.

Купили для себя, а передали другим

Бухгалтерский учет. Теперь рассмотрим ситуацию, когда фирма передает актив другой организации, скажем, по договору аренды. Здесь важно, с какой целью фирма изначально покупает объект недвижимости. Если недвижимость приобретается для передачи по договору аренды (лизинга) или проката, то по правилам бухучета она отражается на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, сформированная первоначальная стоимость объектов основных средств, принятых в эксплуатацию и оформленных в установленном порядке, списывается со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в дебет счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Поскольку в соответствии с пунктом 2 ПБУ 6/01 это положение применяется и для учета доходных вложений в материальные ценности, то при определении условий, критериев, подходов к учету имущества, отраженного на счете 03, можно применять подходы, изложенные в начале статьи.

Налог на имущество организаций. Платить налог на имущество со стоимости  объектов, учтенных на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» не нужно.

Об этом Минфин России заявил в письмах от 24 сентября 2004 г. №03-06-01-04/38 и от 30 декабря 2004 г. №03-06-01-02/26.

Напомним, что активы, отраженные на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» также не облагаются налогом на имущество.

Между тем столичные налоговики трактуют закон иначе. По их мнению, материальные ценности, предоставляемые фирмой за плату во временное пользование с целью получения дохода, являются объектами налогообложения налога на имущество.

При этом они  приводят пункт 2 ПБУ 6/01, согласно которому это положение применяется также в отношении доходных вложений в материальные ценности. Точка зрения чиновников приведена в письме Управления МНС по г. Москве от 7 июня 2004 г.

№23-10/1/37660 «О включении в налоговую базу по налогу на имущество стоимости основных средств, учитываемых на счете 03». На наш взгляд, позиция московских инспекторов является неправомерной.

Дело в том, что объектом налогообложения налога на имущество закон признает лишь основные средства, то есть активы, отраженные на счете 01 «Основные средства» (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).

Теперь рассмотрим другую ситуацию. Фирма покупает недвижимость для собственного использования и учитывает на счете 01 «Основные средства», а затем передает ее в аренду. В этом случае организации придется платить налог на имущество.

Данный вывод следует из пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ, согласно которому в объект налогообложения включается имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, а также внесенное в совместную деятельность.

Обратите внимание: если фирма приобрела объект недвижимости для собственного использования и учла его на счете 01 «Основные средства», а потом решила сдать в аренду, то перевести его на счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» она уже не вправе. Дело в том, что правила бухгалтерского учета не предусматривают такой операции. Об этом свидетельствует письмо Минфина России от 30 декабря 2004 г. №03-06-01-02/26 и письмо УМНС России по г. Москве от 9 июня 2004 г. №23-10/1/38452.

Налог на добавленную стоимость и налог на прибыль. В заключение отметим, что в отношении НДС и налога на прибыль по имуществу нужно использовать правила и подходы, аналогичные упомянутым выше. В частности, по активу, отраженному на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», можно смело принимать к вычету НДС, не опасаясь споров с налоговиками.

И хотя вычет НДС по объекту, учтенному на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», в принципе законом не запрещен, но чреват судебными тяжбами с налоговыми органами. А вот что касается налога на прибыль.

Как мы указали выше, организация вправе начислять амортизацию для целей налогообложения прибыли после того, как подаст документы на государственную регистрацию и начнет эксплуатировать имущество (п. 8 ст. 258, п. 2 ст.

259 Налогового кодекса РФ).

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *