Уплата налогов при продаже квартиры в России и покупке недвижимости в Германии

Недвижимость в Германии – одна из наиболее стабильных ниш, куда иностранцы предпочитают вкладывать личные деньги. Но, намереваясь сделать такое дорогостоящее приобретение, важно понимать, что при следующей перепродаже объекта налоги в Германии при продаже квартиры могут забрать до 45 % полученных средств.

При этом существенные дополнительные расходы по налогам несет не только продавец, но и покупатель, ведь ему придется оплатить налог на переход права собственности, а также ежегодно уплачивать имущественный налог на находящуюся в собственности недвижимость.
Уплата налогов при продаже квартиры в России и покупке недвижимости в Германии

Налоги для продавцов и покупателей недвижимости

Единственный налог, который возлагается на продавца – это налог на полученную им прибыль или спекулятивный налог. Начнем с него.

Spekulationssteuer: налог на прибыль продавцов

Любой доход, по немецкому налоговому законодательству, подлежит налогообложению, и прибыль с продажи недвижимости не является исключением.

В соответствии с § 23 Закона о подоходном налоге (Einkommensteuergesetz, EStG), любая прибыль, которая получена в результате реализации земельного участка, если он находился в собственности продавца менее 10 лет с момента его приобретения, облагается налогом на прирост капитала или так называемым спекулятивным налогом (Spekulationssteuer).

Данный налог распространяется на случаи перепродажи в течение 10-летнего периода владения любого объекта недвижимости, хотя в законе речь идет непосредственно о земельном участке.

Дело в том, что любые здания, находящиеся на земельном участке, всегда передаются/продаются с ним: немецкое право не предусматривает возможности передачи права собственности лишь на какое-либо строение – речь всегда идет о переходе права собственности на землю.

Так, по факту, когда приобретается квартира в многоэтажном доме, в правоустанавливающих документах в первую очередь будет указана долевая часть земельного участка, на котором стоит такой многоквартирный дом (например, 20/1000), сама же квартира вообще может быть в них не указана.

Примечательно, что налогообложение по Spekulationssteuer в качестве налоговой базы использует не саму сумму сделки, а именно полученную в результате прибыль. Так, согласно ч. 3 § 23 EStG, размер полученной прибыли (или полученного убытка), рассчитывается по формуле:

Налоговая база = цена продажи по сделке – цена покупки – затраты на постройку строения или расширение его площади – другие расходы + амортизация здания, если она была учтена при уплате других налогов.

Обратим внимание на некоторые особенности данной формулы, а именно:

  • цена покупки объекта недвижимости включает все расходы, которые владельцу пришлось понести при покупке квартиры, начиная от расходов на объявления и нотариальной комиссии и заканчивая услугами адвоката и даже суммой уплаченного налога на покупку;
  • расходы на постройку или расширение площади жилья включают не только стоимость стройматериалов и проведенных работ, но и стоимость оформления техдокументации, работы инженеров и архитекторов;
  • к числу других расходов можно отнести расходы на продажу, в том числе комиссионные риелторов, стоимость рекламы и услуг маклеров и так далее.

Определив налоговую базу, необходимо определиться с налоговой ставкой. В отношении физлиц Spekulationssteuer действует в тех же размерах, что и обычный подоходный налог. Так, согласно § 32а EStG, ставка спекулятивного налога в 2021 году является прогрессивной и зависит от суммы полученной прибыли.

Налогооблагаемый доходФормулаОбозначения
˂ 9 000 € (базовый доход) Не облагается налогом
9001 – 13996 € 997,8 * Y + 1400 € Y = 1/10000 от суммы превышающей базовый доход
13997 – 54949 € (220,13 * Z + 2 397) * Z + 948,49 Z = 1/10000 от суммы, превышающей 13997 €
54950 – 260532 € 0,42 * X – 8621,75 € X = сумма налогооблагаемого дохода
˃ 260533 € 0,45 * Х – 16 437,7 € X = сумма налогооблагаемого дохода

Отметим, что маржинальная ставка спекулятивного налога увеличивается с ростом дохода от продажи недвижимости: от 14 до 45 %.

Обратим внимание, что налоговая обязанность возникает не в момент заключения сделки, а в момент получения фактической прибыли. То есть, если продавец реализует недвижимость, например, в рассрочку, он должен будет уплачивать Spekulationssteuer лишь тогда, когда поступившие средства в сумме превысят понесенные продавцом расходы, а сам доход при этом будет превышать 600 € в год.

Налоги для покупателей

Многих это удивит, но помимо понесенных на покупку квартиры расходов покупателю также придется уплатить и налог на приобретение недвижимости или, как его еще называют, налог на переход права собственности на недвижимость (Grunderwerbsteuer, GrESt).

Согласно § 1 Закона о налоге на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG), обязанность по его уплате возникает всегда, когда покупатель приобретает землю для строительства, квартиру в многоквартирном доме, кондоминиум, и по любым другим сделкам с недвижимостью, оговоренным параграфом.

Уплата налогов при продаже квартиры в России и покупке недвижимости в Германии

К слову, это может быть не только купля-продажа, хотя она и является самым распространенным основанием для возникновения налоговой обязанности.

Конкретная сумма Grunderwerbsteue, подлежащего уплате, будет зависеть от двух факторов: стоимость недвижимости и земля, к которой она относится.

Так, согласно § 11 GrEStG, общая федеральная налоговая ставка составляет 3,5 % от суммы покупки жилья, однако с 2021 года федеральным землям разрешили самостоятельно регулировать ставки, и поэтому в некоторых регионах (например, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland), она достигает 6,5 %.

В качестве налоговой базы, согласно § 8 GrEStG, используется сумма вознаграждения по договору. Налоговые органы осуществляют расчет налога самостоятельно, присылая новому владельцу лишь уведомление с суммой налога, подлежащей оплате.

Кроме налога на приобретение, новому обладателю недвижимости в ФРГ необходимо знать, что с момента приобретения объекта на владельца ежегодно возлагается обязанность по уплате имущественного налога.

Налог на имущество в Германии в отношении недвижимости, если быть точным, носит название поземельный налог (Grundsteuer).

Его правовое регулирование осуществляется Законом о налоге на имущество (Grundsteuergesetz, GrStG).

Такой земельный налог относится к разряду муниципальных и в среднем составляет около 2,5 €/м2 жилой площади. Более точная сумма определяется по сложной формуле и в три этапа:

  • определение универсальной оценочной стоимости (Einheitswert) налоговыми органами;
  • расчет налогооблагаемой стоимости (Steuermessbetrag) посредством умножения универсальной стоимости на базовый коэффициент, характерный для конкретного вида имущества;
  • умножение налогооблагаемой стоимости на муниципальный повышающий коэффициент.

Помимо указанного налога, покупателю придется нести расходы на управление, страхование, коммунальные платежи, оплату услуг нотариуса и адвоката. И при этом, в отличие от продавца, для него не предусмотрено какой-либо возможности избежать уплаты налога.

Освобождение продавца от спекулятивного налога

Как мы помним, под налог на прирост прибыли подпадают все продавцы недвижимости, в чьей собственности она находилась менее 10 лет. Однако в некоторых случаях налоговое законодательство позволяет исключить возникновение налоговой обязанности.

Согласно абз. 3 п. 1 ч. 1 § 23 EStG, продавец освобождается от спекулятивного налога, если:

  • объект недвижимости в течение всего срока владения использовался исключительно для проживания его владельца;
  • использовался для такого личного проживания в год его продажи и в течение двух предшествующих этому году лет.

В первом случае речь идет о непрерывном проживании на протяжении всего срока владения, а во втором – об использовании имущества как минимум полный календарный год, 1 день в прошедшем году и 1 день в году продажи.

Аналогичное освобождение будет иметь место и в отношении земельного участка, однако лишь при наличии на нем строений, пригодных для жизни: при продаже участка без строений освобождение невозможно.

В контексте этого целесообразно рассмотреть, что немцы понимают под таким «личным проживанием».

Так, под освобождение попадает лишь жилая недвижимость, пригодная для постоянного проживания, то есть не коммерческая недвижимость или курортные номера.

Аналогичным образом оценивается и неприспособленная для проживания жилая недвижимость, то есть квартира без мебели, без сантехники, отопления и так далее.

Уплата налогов при продаже квартиры в России и покупке недвижимости в Германии

Касательно личного проживания: для получения такой квалификации собственник должен лично, с семьей или партнером проживать в доме или части такого дома, если помимо его семьи в помещении проживает еще кто-либо, однако лишь на безвозмездной основе.

Помещения, которые находятся в аренде, используются для профессиональных и иных целей, под освобождение не подпадают: даже если аренда была временной, а основную массу времени владелец использовал жилье для себя, освобождение не предоставляется.

Особенности для нерезидентов: доплата налога в России

Если в качестве продавца выступает нерезидент Германии, например, гражданин России, постоянно проживающий в РФ, у него может возникнуть немало вопросов.

Так, по логике вещей, получая доход от продажи недвижимости, он должен уплачивать налог и в стране своего резидентства, то есть в России. Однако между РФ и ФРГ заключено Соглашение об избежании двойного налогообложения от 29.05.1996.

Согласно ему, налог на недвижимость в Германии для россиян взыскивается в той же форме, в которой и для немцев, однако вторично в России в полном объеме не взимается.

В соответствии со ст. 23 Соглашения, сумма подоходного налога в РФ должна быть уменьшена на сумму спекулятивного налога, уплаченного в ФРГ.

Если сумма уплаченного в Германии налога окажется больше, чем нужно было заплатить в России, то НДФЛ в РФ с продажи квартиры в Германии взиматься не будет.

Если же сумма Spekulationssteuer окажется меньше, чем начисленный в России налог, российскому резиденту придется доплатить разницу.

Обратим внимание, что, несмотря на обязанность уплаты налога на территории его происхождения, налоговая декларация все равно подается россиянином в российские налоговые органы.

Заключение

Сделка купли-продажи недвижимости в ФРГ сопряжена с необходимостью уплат нескольких налогов для обеих сторон: продавец уплачивает подоходный налог, а покупатель – налог на переход права собственности и ежегодный налог на недвижимость.

В каждом случае размер налога зависит от стоимости объекта недвижимости, а в случае со спекулятивным налогом от нее зависит еще и применяемая прогрессивная ставка, которая растет по мере роста стоимости.

Продавцов спасает лишь то, что в качестве налогооблагаемой базы применяется не сумма сделки, а сумма чистого дохода, полученного в результате.

Покупка недвижимости в Германии: Видео

Продажа недвижимости в России нерезидентами РФ

Уплата налогов при продаже квартиры в России и покупке недвижимости в Германии

Нужно ли нерезиденту РФ уплачивать налог при продаже недвижимости, находящейся в России?

В Германии проживает огромное количество выходцев Российской Федерации. У многих в России остались различные объекты недвижимости – дома, квартиры, дачи, гаражи, кто-то получил недвижимость в наследство.

Многие россияне, проживающие в Германии и в других странах не имеют желания или возможности следить за этими объектами и хотели бы от них избавиться, но при этом многие наслышаны о, якобы, драконовских налогах на продажу недвижимости в России для нерезидентов РФ.

Забегая вперёд, надо сказать, что эта тема довольно сложная и многое кроется в важных деталях. Тем не менее, мы постараемся изложить основные положения этого вопроса сразу с точки зрения двух юридических прав. Эта статья не является юридической консультацией, а даёт лишь общий взгляд на проблему с элементами юридических тонкостей.

  • Статья подготовлена сотрудниками юридического отдела нашей фирмы Ириной Сапончик и Евгением Шевцовым.
  • Ирина Сапончик — юрист российского права с многолетней практикой работы в России.
  • Евгений Шевцов — сотрудник юридического отдела нашей фирмы, практикующий немецким адвокатом, специалистом по налоговому и договорному праву, праву наёмных работников и работодателей и другим сферам немецкого права.
  • Таким образом читатель сможет получить взгляд на вопрос продажи недвижимости в России и учёта этих доходов в Германии с учётом российского и немецкого права.
  • В случае возникновения вопросов и при желании получить индивидуальную консультацию по этому вопросу, вы можете обратиться к нам, и вышеуказанные специалисты свяжутся с Вами.
Читайте также:  Срок действия расписки займа

Уплата налогов при продаже квартиры в России и покупке недвижимости в Германии

Итак, Вы хотите, как нерезидент продать недвижимость в России

Как правило в любом государстве продажа и покупка недвижимости предполагает оплату налогов. Но, бываю и исключения.

Кто Вы? Резидент или нерезидент? И какая разница?

Для целей уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в Российской Федерации существуют два определения – «резидент» и «нерезидент». Определение резидента РФ раскрывается в ст. 207 Налогового Кодекса РФ.

Так, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Т.е.

если вы не находитесь в Российской Федерации в течение указанного срока, то вы – нерезидент РФ.  

Понятия «иностранец» для целей налогообложения НДФЛ не существует, т.к. определяется не гражданством лица, а сроком его пребывания на территории РФ.

Граждане РФ, проживающие за рубежом, как правило, являются нерезидентами РФ (исключения касаются узкого круга лиц, которые в данной статье не рассматриваются).

От определения статуса физического лица зависит и налогообложение. Например, для резидентов РФ размер налога на доходы физических лиц составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.

С 1 января 2019 года нерезиденты РФ могут не платить НДФЛ при продаже имущества, находившегося в собственности более минимального срока владения (три года или пять лет).

Налогоблажение недвижимости в Германии в 2020 году │ InternationalWealth.info

Перед принятием решения о покупке недвижимости в Германии иностранцу важно выяснить, какие налоги, связанные с приобретением такого имущества, он будет платить.

В нашей статье вы узнаете о всех налогах на немецкую недвижимость в 2020 году.

Также наша компания готова предоставить юридическое сопровождение сделок покупки объектов жилой и коммерческой недвижимости в ФРГ для наших сограждан, в том числе, дистанционно.

Уплата налогов при продаже квартиры в России и покупке недвижимости в Германии

Если вы решили незамедлительно решить свои задачи по покупке недвижимости в ФРГ, мы ждем ваших заявок на консультацию на электронный почтовый ящик info@offshore-pro.info. В оперативном порядке вас проконсультируют опытные специалисты.

Вас также могут заинтересовать услуги получения национальной визы категории D, оформления ВНЖ в Германии на основании ведения бизнеса или финансовой независимости, получения Голубой Карты, регистрации немецкой компании или покупки готового бизнеса. О наших услугах вы узнаете подробнее в конце статьи.

Три главных налога, связанных с владением недвижимости в Германии

Немецкие граждане и иностранцы платят следующие налоги при операциях, связанных с недвижимостью в Германии:

  1. Налог на покупку недвижимости (смена права собственности) — покупатель платит единоразово от 3,5% до 6,5% от стоимости объекта в зависимости от немецкого региона.
  2. Налог на владение недвижимостью — 0,35% от оценочной стоимости объекта недвижимости, которые платят ежегодно. Налог на небольшую квартиру немецком городе составит от 100 до 300 евро в год.
  3. Налог с продажи недвижимости (налог на прирост капитала) — от 15 до 48% с суммы продажи в зависимости от федеральной земли. 

Налог на недвижимость в Германии, который платит иностранный покупатель

Как только заключена сделка купли-продажи, подписана договоры, у покупателя наступает обязательство оплатить единоразово налог на переход собственности, который на немецком языке звучит как Grunderwerbsteuer. Пока налог не будет оплачен, он не сможет получить на руки выписку из земельной книги о праве собственности.

Как мы указывали выше, ставка этого налога составляет от от 3,5% до 6,5% от оценочной суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Есть и исключения из правил. От налога на переход права собственности освобождаются следующие объекты недвижимости:

  • Стоимость которых составляет до 2500 евро. Если стоимость превышает минимальный порог хотя бы на один евро, новый собственник недвижимости сразу облагается налогом.
  • Если новый владелец получил недвижимость в подарок, будет там проживать на легальных основаниях (получение немецкого вида на жительство) и не получать каких-либо других выплат в натуральном или денежном виде.
  • Если покупателем выступает близкий родственник продавца по прямой нисходящей или восходящей линиях, супруг продавца, бывший супруг. Или если покупка осуществлена в рамках имущественного спора после развода.

В таблице ниже мы представили разбивку по федеральным землям в зависимости от от размера налога на переход права собственности.

Ставка налога Земли, в которых она установлена
3,5% Саксония и Бавария 
4,5% Гамбург
5,0% Бремен, Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония,Мекленбург – Передняя Померания, Саксония-Анхальт, Рейнланд-Пфальц, Тюрингия
6,0% Гессен и Берлин
6,5% Бранденбург, Северный Рейн – Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн

Как видим, покупка любого вида недвижимости в немецкой столице будет затратной по налогу. С этой точки зрения выгоднее всего приобретать дома в Баварии.

Существуют определенные юридические тонкости, которые помогают иностранцам избежать уплаты налога на переход права собственности. Так его не платит покупатель, который приобрел акции общества или долю в компании, являющейся собственником объекта недвижимости. Эта схема называется Share Deal.

По сути, недвижимость не меняет владельца, а покупатель получает право воспользоваться на основе права собственности компанией. Такая схема отлично подходит при покупке доходной недвижимости. Сдача в аренду в Германии является бизнесом и обязательно требует открытия фирмы.

Поэтому доходные дома лучше приобретать в качестве GmbH, на которое они записаны. 

При этом обязательно в одних руках не должно концентрироваться более 95% акций или доли в капитале общества. Соучредители не должны быть связаны родственными отношениями.

Налог на владение недвижимостью в Германии для иностранцев

Как и немецкие резиденты, иностранцы будут платить налог на владение недвижимостью в Германии. На немецком языке он называется Grundsteuer.

Его стандартная ставка составляет 0,35% от оценочной стоимости объекта недвижимости. Однако есть и другие факторы, влияющие на расчёт конечного размера налога.

Среди них выделяют тип объекта недвижимости, месторасположение, размер площади земельного участка, а также год постройки. 

Как мы писали выше, средний налог на владение недвижимостью для двухкомнатных квартир в немецких городах составляет от 100 до 300 евро в год. По сравнению с другими странами Евросоюза такая ставка является даже относительно низкой.

Налог на сдачу в аренду недвижимости в Германии для иностранцев

Получение арендных платежей от сдачи в аренду собственной недвижимости в Германии расценивается пассивным доходом, который также облагается налогом. 

Физические лица платят подоходный налог, который на немецком языке называется Einkommensteuer. Он имеет профессиональную ставку, которую рассчитывают в зависимости от размера дохода физлица.

Она может быть от 14,77 до 47,475% и включает надбавку на солидарность или Solidaritätszuschlag.

Чтобы узнать точную ставка подоходного налога для себя, иностранцу необходимо проконсультироваться у немецкого налогового консультанта.

Если юридическое лицо занимается только сдачей в аренду недвижимости и не ведет никакую другую коммерческую деятельность, тогда оно платит только налог на прибыль по ставке 15% плюс надбавка в поддержку солидарности — 5,5% от суммы налога на прибыль. Всего получается 15,825%.

Надбавка за солидарность введена в действие с начала 1990-х годов. Все отчисления по этой надбавке направляются на восстановление экономики земель, которые относились к бывшей ГДР. Этот дополнительный налог применяется к налогу на прибыль и налогу на прирост капитала юридических лиц.

Налоговая база для налога на прибыль является разницей между доходами и затратами предприятия. Если ваша компания занимается сдачей в аренду доходной и коммерческой недвижимости, её затратами будут:

  • Плата управляющей компании.
  • Коммунальные платежи.
  • Проценты по кредиту.
  • Налог на землю налог на имущество.
  • Амортизация (до 3% в год основных фондов — зданий).
  • Дополнительные расходы.

Существенное снижение налогооблагаемой базы налога на прибыль осуществляется за счет займов учредителей для вхождения в капитал немецкой компании.

Эта же схема позволяет снизить налогооблагаемую базу налога на дивиденды.

В итоге иностранец может снизить свою налоговую нагрузку на получаемый доход от сдачи в аренду недвижимости практически к нулю в течение первых пятнадцати лет владения немецкой собственностью.

Россияне будут платить налог на доход от сдачи в аренду недвижимости в Германии у себя на родине в РФ, если они заплатили такой налог на немецкой территории. Между нашими странами установлено соглашение об избежании двойного налогообложения.

Чтобы минимизировать налоги приобретать недвижимость в Германии лучше на юридическое лицо, чем на физическое лицо. Наша компания готова помочь вам зарегистрировать фирму в Германии, купить готовый бизнес. Обратитесь к нам по электронной почте, указанной в конце статьи.

Налоги при продаже недвижимости в Германии иностранцем

Когда осуществляется продажа недвижимости в Германии, считается, что продавец получает прирост капитала, за который также взимается налог.

Этот налог на немецком языке называется Kapitalertragsteuer. Фактически, это одна из форм подоходного налога или налога на прибыль.

Поэтому физические лица платят его по ставке от 14,77 до 47,475%, а юридические лица — по ставке корпоративного налога — 15,825 %.

Расчёт налогооблагаемой базы налога на прирост капитала следующий. Необходимо от стоимости продаваемого объекта недвижимости отнять расходы, которые были связаны с приобретением, и отчисления на амортизацию.

То есть, это касается лиц, которые продают недвижимость по более высокой цене, чем по той, которую заплатили при покупке. Если с момента приобретения объекта прошло свыше 10 лет, то физическое лицо после продажи не платит налог на прирост капитала.

Это же касается тех объектов, которые использовались для личного проживания последние 3 года перед продажей.

Дарение и наследование недвижимости в Германии иностранцем

В ФРГ существует налог на наследство и дарение, который называется Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer. Его платят те, кто получают объект в дар или в наследство. Стоит отметить, что у этого налога весьма прогрессивная ставка, она может быть от 7 до 50%.

На её размер влияет стоимость недвижимости и степень родства. При этом выделяют три класса налогоплательщиков. Чтобы рассчитать налогооблагаемую базу, необходимо определить свой налоговый класс и и отнять необлагаемый вычет.

В таблице ниже мы указали необлагаемые вычеты для разных классов налогоплательщиков.

Налоговый класс  Степень родства  Необлагаемый вычет в евро
1 Супруги, гражданские супруги  500 000
Дети или внуки умерших родителей  400 000
Дети или внуки живых родителей  200 000
Родители  100 000
2 Брат или сестра, родственники по второму колену ну, разведенные супруги и приемные родители  20 000
3 Другие лица, юридические лица  20 000

Мы предлагаем для приобретения недвижимости в Германии иностранцам обязательно открыть немецкую компанию или купить готовый бизнес. Многие объекты коммерческой недвижимости продаются вместе с фирмами, на которые оформлены.

  • Если вы хотите узнать больше о том, как зарегистрировать компанию в Германии под ключ, ознакомьтесь с информацией в следующей статье.
  • Если вам интересна покупка готового бизнеса в ФРГ, полезная информация представлена по ссылке.
  • Для вас у нас есть множество предложений по продаже доходной или коммерческой недвижимости в Германии. Вот некоторые из них:
  • Новый торговый центр — 2 019 000 евро.
  • Крупный торговый центр в западной части страны — 12 100 000 евро.

Если вы хотите узнать больше информации о том, как купить недвижимость в Германии, напишите нам на электронную почту: info@offshore-pro.info. Наши специалисты свяжутся с вами и проведут в подробную консультацию.

Читайте также:  Частичное повреждение наружного мениска, заберут ли в армию?

Покупатель после заключения договора купли-продажи оплачивает налог за переход права собственности. Он является единоразовым и имеет ставку размером от 3,5 до 6,5% в зависимости от региона месторасположения объекта недвижимости.

Налогооблагаемой базой является стоимость недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Налог не платят только покупатели объектов стоимостью менее 2500 евро, а также те покупатели, которые являются родственниками продавца или бывшими супругами.

Чтобы оплатить минимум налога на переход права собственности, лучше приобретать недвижимость через фирму. 

В Германии установлен ежегодный налог на недвижимость со ставкой 0,35%. Для вычисления налогооблагаемой базы применяют оценочную стоимость объекта недвижимости, его тип и месторасположения, а также год постройки и размер площади земельного участка, на котором он расположен.

За небольшую квартиру придётся платить ежегодно в среднем от 100 до 300 евро. Сдача в аренду жилой и коммерческой недвижимости облагается подоходным налогом для физических лиц и налогам на доход для юридических лиц.

Для первых ставка налога может быть от 14,77 до 47,475%, а для юридических лиц — 15,825 %.

При продаже недвижимости иностранцы оплачивают налог на прирост капитала. Он имеет те же ставки, что подоходный налог для физических лиц (от 14,77 до 47,475%) и корпоративный налог для юридических лиц (15,825 %).

При расчете налогооблагаемой базы нужно от стоимости продаваемого объекта недвижимости отнять стоимость, по которой его покупали, и отчисления на амортизацию. Для физических лиц есть исключения.

Они не платят налог на прирост капитала, если объект недвижимости продаётся после 10 лет владения, или последние 3 года в нём лично проживал владелец.

Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью. — блоги риэлторов | ЦИАН

Представьте, что вы продали квартиру. И через некоторое время получаете требование из налоговой уплатить НДФЛ в размере 30% от стоимости квартиры.

Или штраф в размере 70%.

Или даже в размере 100% от стоимости квартиры! Все деньги, которые вы получили за квартиру – налоговая требует вернуть в бюджет.

Как же так? Это невозможно! – скажете вы. Максимальная ставка налога при продаже квартиры – 13%. Откуда такие грабительские цифры?

Нет, это возможно.

Такие грабительские проценты возможны, если проигнорировать налоговый и валютный статус участников сделки.

Что это такое? Как этого избежать?

Давайте разбираться.

———————————————————————

Налоговый резидент РФ – это физическое лицо, которое проводит на территории России более полугода в течение календарного года. Точнее, 183 дня и более. (п.2 ст. 207 НК РФ). Гражданство значения не имеет.

Если меньше, то — становится налоговым нерезидентом. А это приводит к повышенным налоговым обязательствам.

Да, есть исключения. В некоторых случаях, можно провести за пределами России больше полугода и остаться резидентом. Но в рамках этого поста мы не будем сюда углубляться.

  • Итак, налоговый нерезидент:
  • • Оплачивает НДФЛ по ставке 30%
  • • При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты
  • • Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения.
  • ———————————————————————
  • Валютными резидентами РФ являются две категории граждан:
  • • Все граждане России.

• Иностранные граждане или лица без гражданства, постоянно проживающие в России с видом на жительство. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст. 1. ч.1. п. 6)

Остальные физические лица являются валютными нерезидентами.

Какое это имеет отношение к сделкам с недвижимостью?

Расчеты по сделке с валютными нерезидентами являются валютными операциями. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.1 ч.1. п.9 пп.в) Даже, несмотря на то, что расчеты производятся в рублях.

А расчеты по валютным операциям между физическими лицами должны производиться только через банковские счета (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.14 ч.3.)

Если не выполнить этого требования и рассчитаться по сделке наличными, налоговая признает валютную операцию незаконной.

Наказание — штраф в размере от 70% до 100% от суммы (КоАП РФ Статья 15.25. п.1)

  1. —————————————————————
  2. Итак, при сделках с недвижимостью следует быть осмотрительным относительно налогового и валютного статуса (вообще нужно быть осмотрительными во всех моментах, но в этих двух в частности). 
  3. В отношении налогового статуса – нужно проверять себя. А в отношении валютного – контрагента:

 1. Если вы продали квартиру и собираетесь за границу, или были за границей и планируете продать квартиру, проверьте, не попадаете ли вы под статус налогового нерезидента. А если попадаете, применимы ли к вам повышенные налоговые последствия.

Если да, то возможно стоит отказаться от сделки или от поездки. В противном случае, вы заплатите налог по ставке 30%.

2. Если вы продаете или покупаете квартиру, а ваш контрагент — не гражданин России, уточните его валютный статус. Если он валютный нерезидент, проводите расчеты только в безналичной форме.

В противном случае, вам грозит штраф от 70% до 100% от суммы сделки.

К сожалению, люди которые получили такие штрафы – есть. Увы, но незнание закона, не освобождает от ответственности…

Какой налог платят иностранцы при продаже квартиры в России?

Baloncici/Depositphotos

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Российское налоговое законодательство не связывает обязанности по уплате налогов с гражданством. В налоговом кодексе есть понятие «налоговый резидент РФ» или «налоговый нерезидент РФ».

Налоговый резидент – это лицо, которое находится на территории России более 183 дней в течение года (12 последовательных месяцев). К резидентам применяются такие же правила налогообложения, которые установлены для граждан РФ. При это налоговым резидентом может быть и иностранный гражданин, если он проживает в РФ.

Важно: налогоплательщик-резидент освобождается от налога с продажи квартиры, находящейся в собственности более пяти лет.

На налогоплательщиков-нерезидентов этот вычет не распространяется. В этом случае уплачивается налог с полученного дохода по ставке 30%. Однако если между РФ и страной, гражданином которой является налогоплательщик, заключен договор об избежании двойного налогообложения, этот гражданин может быть вообще освобожден от налога на доходы либо сумма налога будет снижена.

Получил квартиру по наследству. Какой налог платить при продаже?

Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ?

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:

В соответствии с налоговым законодательством РФ, плательщиками НДФЛ признаются как резиденты РФ, так и нерезиденты. При этом имеется в виду именно налоговый статус физического лица, а не его гражданство. Таким образом, если гражданин находится на территории РФ менее 183 дней в течение года, в котором будет осуществлена продажа квартиры, то он признается налоговым нерезидентом РФ.

В таком случае, если Вы постоянно проживаете за пределами РФ и не соблюдаете установленный лимит дней при нахождении в России, Вы будете уплачивать налог с продажи квартиры по правилам, действующим для налоговых нерезидентов.

Для нерезидентов, согласно российскому законодательству, установлена ставка налога в размере 30% от полученного дохода. При этом никакие налоговые преференции для них не действуют, то есть налог придется заплатить вне зависимости от срока владения квартирой. Также не применяются имущественные вычеты при отчуждении квартиры.

Как правило, у РФ со многими странами заключены соглашения об избежании двойного налогообложения. Их суть заключается как раз в том, чтобы платить налог только в одной стране. Зачастую налог уплачивается только в той стране, где находится имущество. От того, в какой стране Вы проживаете, и будет зависеть налогообложение при продаже квартиры.

Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?

Живу в Канаде. Какой налог на продажу квартиры в России я заплачу?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если Вы не являетесь налоговым резидентом России, то есть проводите более 183 дней на протяжении последующих 12 месяцев за пределами РФ (п. 2 ст. 207 НК РФ), при продаже недвижимого имущества Вы должны уплатить налог от реализации объекта недвижимости в размере 30% от стоимости реализации (либо от кадастровой стоимости объекта, применяемой для целей налогообложения).

При этом наличие или отсутствие оплаты налога в стране, гражданкой которой Вы являетесь, самостоятельным основанием для освобождения Вас от обязанности по оплате налога на территории РФ, к сожалению, не является.

Однако в случае, если между Россией и страной, налоговым резидентом которой Вы являетесь, заключен международный договор об избежании двойного налогообложения и этот договор устанавливает иные правила, например освобождение от налога в одной из стран по месту нахождения недвижимости или Вашего налогового резидентства, то действуют нормы международного договора.

В настоящий момент договоры об избежании двойного налогообложения у России заключены с 87 странами. Вам стоит проверить, входит ли Ваша страна в этот список.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Вступление в наследство на квартиру

Гражданин Узбекистана продает дом в России. Какой он платит налог?

Я гражданка Украины. Какие налоги я плачу на наследственную квартиру в России?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ

Источник: РБК Недвижимость

В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы

В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году

В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной.

До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей.

В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.

1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст.

407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж.

Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

Читайте также:  Что нужно для открытия торговой точки по продаже запчастями на трассе или у дороги?

2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ).

Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ.

Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%.

Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества.

Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ.

Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет.

По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Как рассчитать сумму налога

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

— цена продажи квартиры

— или 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры

В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Налоговый калькулятор

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

— недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом; — если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ; — если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи; — квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи.

Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей.

С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры.

Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб.

, общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб.

, то НДФЛ уплачивать не нужно.

Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»: — Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости.

Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности.

Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант.

Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет.

Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры

При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.

Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»: Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности.

К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст.

217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.

В письме Министерства финансов от 30 июля 2020 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.

Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.

Налог с продажи ипотечной квартиры

При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар.

Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Налог с продажи подаренной квартиры

Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи.

Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет.

Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб. или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

— заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ); — подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.

; — если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно — подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи; — подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *