Правомерно ли я приватизировала квартиру только на себя, если на тот момент у меня была несовершеннолетняя дочь?

Правомерно ли я приватизировала квартиру только на себя, если на тот момент у меня была несовершеннолетняя дочь?

С момента принятия Закона о приватизации в 1991 году особенности участия несовершеннолетних в процессе несколько раз менялись.

В связи с этим в настоящее время часто допускаются ошибки, связанные с оформлением приватизации с участием несовершеннолетних граждан.

Особое отношение к защите прав несовершеннолетних в настоящее время требует учёта всех нюансов проведения оформления недвижимости в собственность. Участвуют ли несовершеннолетние дети в приватизации квартиры? Как приватизировать квартиру с несовершеннолетними детьми? Разберемся, далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

О том, как можно определить, приватизирована ли ваша квартира, и с чего начать процесс приватизации, вы можете узнать на нашем сайте.

Полноправные участники

Правомерно ли я приватизировала квартиру только на себя, если на тот момент у меня была несовершеннолетняя дочь?Как приватизировать квартиру с несовершеннолетним ребенком? Какова доля ребенка при приватизации квартиры?

Дети стали полноправными участниками процесса с 1994 года, после внесения соответствующих поправок в Закон о приватизации.

С этого времени на детей, прописанных на жилплощади, выделяется доля, равная долям всех остальных участников процесса.

Некоторые спросят: «Квартира была приватизирована когда я был несовершеннолетним. На что я имею право?»

Как проводится приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком? Процедура проводится по стандартной схеме, с тем же пакетом документов, что и в других случаях.

Существенным отличием
являются права несовершеннолетнего на повторную приватизацию другой жилплощади, по достижении им совершеннолетия. Совершеннолетним гражданам участвовать в приватизации можно однократно.

Если в оформляемой квартире зарегистрирован ребёнок, но он по каким-то причинам не принял участия в процессе и от его имени не получен отказ, договор считается ничтожным и подлежит аннулированию.

На какую жилплощадь может претендовать гражданин до 18 лет? Спорные вопросы участия несовершеннолетнего в приватизации возникают в тех случаях, когда его родители зарегистрированы по разным адресам.

Попытки претендовать на жилплощадь второго супруга не редкость. Закон чётко регламентирует правила участия детей в процедуре в подобных ситуациях:

  1. Несовершеннолетний, чьи родители не разведены, но зарегистрированы по разным адресам, участвует в приватизации того жилья, где он прописан. Конкретное место проживания значения не имеет.
  2. Если родители находятся в разводе, ребёнок также становится участником приватизации той квартиры, где он проживает и прописан с одним из них. Прописка в этом случае должна соответствовать Соглашению об определении места жительства ребёнка, выданного судом при разводе.
  3. Правомерно ли я приватизировала квартиру только на себя, если на тот момент у меня была несовершеннолетняя дочь?Каковы последствия приватизации квартиры с детьми выписанными из квартиры? Если ребёнок выписан с жилплощади какого-либо родителя с разрешения органов опеки, право на долю в ней он утрачивает.

При распределении долей, все участники процесса, включая несовершеннолетних, получают равные части.

При этом взрослые граждане могут перераспределить их размер между собой, но уменьшить долю ребёнка нельзя.

Родители могут написать отказ от доли и передать полагающиеся им квадратные метры остальным участникам процесса. Отказ в пользу ребёнка законом не предусмотрен.

Договор, в который не были включены несовершеннолетние граждане, считается ничтожным и подлежит отмене. Срок исковой давности по таким делам составляет 10 лет.

Причём началом срока считается не момент заключения договора, а тот момент, когда заинтересованному лицу стал известен факт нарушения его прав. Как правило, началом считается момент его совершеннолетия.

Особенности проведения процедуры

Некоторые нюансы в оформлении документов для приватизации связаны с возрастом детей. В этом плане несовершеннолетние делятся на две категории, документы для участия каждой из них имеет отличия:

  1. Дети до 14 лет не могут участвовать в оформлении самостоятельно, поэтому все решения принимают за них родители или законные представители. Именно они подписывают все документы, включая возможный отказ от приватизации.
  2. Дети с 14 до 18 лет пишут заявление и подписывают необходимые документы самостоятельно, но в присутствии родителей.

Если ребёнок рождается и регистрируется в квартире после её приватизации, никаких прав на жилплощадь у него не возникает.

Может ли состояться приватизация квартиры на ребенка, если он не прописан? Согласно Закону «О приватизации…» право на долю имеют только прописанные в квартире на момент оформления собственности. Новорожденный приобретает право проживания и регистрации по месту прописки родителей.

Правомерно ли я приватизировала квартиру только на себя, если на тот момент у меня была несовершеннолетняя дочь?Законодательство РФ позволяет оформить жилплощадь исключительно на несовершеннолетнего гражданина, при наличии отказа совершеннолетних граждан, зарегистрированных в квартире и в том случае, когда никого из совершеннолетних нанимателей жилья нет в живых.

Каждый из этих случаев имеет свои нюансы.

Родители, или другие лица, зарегистрированные в квартире, могут написать отказ от долей в пользу ребёнка. Гражданин до 18 лет в этом случае становится единоличным владельцем жилья.

Как проходит приватизация несовершеннолетним жилого помещения? Заявление от лица ребёнка до 14 лет пишут родители, с 14 до 18 подросток действует самостоятельно, под контролем законных представителей.

Минусом подобных действий с недвижимостью является невозможность совершения каких-либо действий с нею до достижения собственником совершеннолетия.

Любую сделку по отчуждению можно будет совершить только с разрешения органов опеки, но добиться его при отсутствии другого собственного жилья у несовершеннолетнего невозможно.

Как приватизировать квартиру сироте? Дети–сироты также могут стать единоличными владельцами жилплощади, при условии, что в квартире зарегистрированы только они. Приватизацией квартир в подобных случаях от их имени выступают:

  • опекуны;
  • граждане с 14 до 18 лет под контролем законных представителей;
  • органы опеки.

Причём участие отдела опеки в совершении сделки обязательно и в первых двух случаях.

Льготы при оформлении

  • Правомерно ли я приватизировала квартиру только на себя, если на тот момент у меня была несовершеннолетняя дочь?Как уже отмечалось ранее, существенным моментом в законодательстве является возможность для несовершеннолетних участвовать в бесплатной приватизации повторно после 18 лет.
  • Льготой в оформлении приватизации квартиры несовершеннолетними, оставшимися без попечения родителей, является бесплатное проведение процедуры.
  • Все расходы по оплате госпошлины берёт на себя государство, то есть местные органы самоуправление.
  • Причём не имеет значения, кто занимается оформлением собственности: органы опеки или физическое лицо, являющееся законным представителем ребёнка.

Когда может действовать самостоятельно?

Некоторые спрашивают: «Может ли приватизировать квартиру сын?» Может ли ребенок приватизировать квартиру? Как осуществляется приватизация квартиры несовершеннолетними детьми?

Существуют обстоятельства, при которых лицо до 18 лет становится полностью дееспособным и может совершать любые сделки, в том числе и приватизацию жилья, полностью самостоятельно.

По достижении 16-ти лет дети могут действовать без контроля со стороны законных представителей в двух случаях:

  1. При вступлении в брак с разрешения органов опеки. При этом статус дееспособного сохраняется за несовершеннолетним даже в случае развода.
  2. После прохождения процедуры эмансипации. Такой статус присваивается гражданину до 18 лет органами опеки с согласия законных представителей, если он работает по трудовому договору или имеет собственное дело.

При наличии возражений родителей или опекунов, подросток может добиться присваивания ему статуса эмансипированного через суд.

Как приватизировать квартиру без участия несовершеннолетнего? Российское государство строго следит за соблюдением прав детей, поэтому лишить их права участия в приватизации, не соблюдая их интересы, практически невозможно.

В чем заключается защита прав несовершеннолетних при приватизации жилых помещений? В обязательном порядке участвуют в приватизации дети до 14 лет. Органы опеки никогда не дадут родителям или опекунам оформить отказ от приватизации от ребёнка этого возраста.

  1. Правомерно ли я приватизировала квартиру только на себя, если на тот момент у меня была несовершеннолетняя дочь?Возможность оформить отказ есть только у гражданина, достигшего 14-ти летнего возраста.
  2. При этом необходимо предварительно заручиться согласием органов опеки, аргументированно объяснив им мотивы.
  3. Разрешение на отказ можно получить, в случае планирования покупки нового жилья после продажи приватизированной жилплощади.
  4. Продать квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, практически невозможно.
  5. В этих обстоятельствах органы опеки потребуют обязательной прописки несовершеннолетнего в новой квартире или выделения в ней доли равноценной той, которую он имел в проданном жилье.
  6. Также добро от органов опеки можно получить, если в ближайшее время планируется выделение несовершеннолетнему другого социального жилья, которое он сможет приватизировать.

Если отказ от приватизации от имени ребёнка оформлен без разрешения органов опеки, провести её будет невозможно. И даже если администрация проведёт процедуру в обход закона, сделка будет подлежать расторжению.

Как приватизировать квартиру на несовершеннолетнего ребенка?

Как оформить квартиру на ребёнка?

Можно ли приватизировать квартиру на несовершеннолетнего ребенка? Приватизация квартиры только на несовершеннолетнего ребенка оформляется по предоставлению следующего пакета документов:

  • заявление на приватизацию;
  • договор найма;
  • личные документы ребёнка (оригинал и копия);
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • Правомерно ли я приватизировала квартиру только на себя, если на тот момент у меня была несовершеннолетняя дочь?справка о зарегистрированных;
  • нотариально заверенный отказ прописанных;
  • разрешение органов опеки;
  • свидетельство о смерти ранее прописанных (если имеется).

Документы подаются в администрацию поселения или МФЦ.

После составления договора (через 46 рабочих дней) в Росреестре оформляется Свидетельство о собственности.

Что, если осуществляется приватизация квартиры с несовершеннолетними детьми до 14 лет? Если недвижимость оформляется на несовершеннолетнего до 14 лет, все бумаги, в том числе заявление, оформляются родителями.

Как обстоят дела с приватизацией квартиры с несовершеннолетними детьми до 18 лет? Гражданин с 14 до 18-ти должен писать заявление самостоятельно под контролем родителей или опекунов.

Кроме того, его присутствие при оформлении обязательно. Оформление недвижимости детей, не имеющих родителей и опекунов, является обязанностью органов опеки.

Если ребёнок с 14 до 18 лет не может присутствовать на процедуре оформления, необходимо оформить в нотариусе доверенность от его имени. На лицо до 14 лет такой документ составлять не нужно, так как родители могут действовать в его интересах на законных основаниях.

Став владельцем жилплощади, несовершеннолетний гражданин не может совершать с нею сделок по отчуждению до 18 лет. Контроль над сохранностью данного имущества осуществляют его родители или законные представители.

Они в свою очередь также не могут распоряжаться недвижимостью. Самостоятельно принимать решения относительно неё ребёнок сможет только по достижении возраста 18 лет.

О правах и обязанностях собственников и прописанных в приватизированной квартире вы можете узнать на нашем сайте. о том, какой налог обязаны оплачивать собственники и за что платить из собственного кармана, а также о том, как разделить лицевой счет по оплате коммунальных услуг в приватизированной квартире.

По искам, связанным с незаконной приватизацией жилья без ребенка — сироты, не применяется срок исковой давности (ст. 199 ГК РФ).

Читайте также:  Проблемы авторских прав при использовании персонажей

Гражданский кодекс РФ Статья 199. Применение исковой давности

  1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
  2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
  3. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

  4. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.

Оформление в собственность недвижимости, в которой зарегистрированы несовершеннолетние – сложный процесс, имеющий множество нюансов. Учёт всех особенностей необходим во избежание возникновения проблем с договором после его оформления.

О том, как осуществляется приватизация квартиры, если есть несовершеннолетние дети, вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Права детей в сделках с недвижимостью: главное

Юристы рассказали, какие права имеют дети, которые владеют недвижимостью, как оформить квартиру на ребенка или выделить ему долю

Правомерно ли я приватизировала квартиру только на себя, если на тот момент у меня была несовершеннолетняя дочь?

4 PM production/shutterstock

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья.

Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия.

В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей.

Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.

) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист.

По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся.

Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного.

«Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист.

Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения.

Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости.

В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О.

, паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко.

По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре.

Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки.

Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Читайте также:  Спустя 1,5 года от старой обслуживающей компании предъявляют долги, правомерно ли это?

Блиц-интервью с Викторией Данильченко, юристом, председателем «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко»

— Имеет ли право ребенок на недвижимость отца после развода?

— Дети не имеют права на собственность родителей ни до развода, ни после него. Однако они могут быть зарегистрированными и проживать на жилплощади родителей до совершеннолетия даже после развода.

— С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка?

— Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимости на человека по возрасту.

— Может ли несовершеннолетний купить квартиру?

— Приобретение несовершеннолетним недвижимости в собственность возможна только при участии его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении.

Право собственности можно сразу оформить на ребенка без предварительного оформления на законных представителей.

Если сделка осуществляется при участии кредитных средств, в том числе и ипотечных, необходимо получение разрешения органов опеки и попечительства.

— Можно ли прописаться в квартире, где собственник — несовершеннолетний?

— Поскольку регистрация на жилплощади дает право проживать на ней, что может негативно отразиться на несовершеннолетнем, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.

Далее один из родителей вместе с нотариально заверенным разрешением второго родителя отправляется к нотариусу, в паспортный стол или ФМС, где ставит подпись в заявлении предоставлении жилплощади либо договоре о безвозмездном пользовании ею за собственника.

Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?

fiphoto/Depositphotos

Отвечает юрист, специалист по недвижимости Ирина Дарсалия:

Исходя из предложенной ситуации, на сегодняшний день все члены семьи являются совершеннолетними. По документам собственником квартиры является только мама. Именно ей, в силу ст. 209 ГК РФ, как собственнику, принадлежит право распоряжаться своим имуществом.

Она может совершать с этой квартирой любые сделки, не запрещенные законом, как то: купля-продажа, дарение, передача в залог и т. д. Согласие других членов семьи для этого не требуется. Сыновья, прописанные в этой квартире, относятся к категории «члены семьи собственника» и правом распоряжения данной квартирой не обладают.

Все, что они могут, – это проживать и пользоваться квартирой наравне с матерью, а также нести солидарную с ней ответственность по оплате коммунальных платежей.

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Тем не менее есть одно маленькое но. Когда в 1991 году в нашей стране только началась приватизация жилья, то какой-то период, до выхода в свет Постановления Верховного суда РФ № 8 от 24.08.1993 г.

, несовершеннолетние дети в число собственников не включались, а органы опеки и попечительства к решению вопроса приватизации жилых помещений не привлекались. Исходя из поставленных условий, второй ребенок родился после приватизации. Его права никоим образом задеты не были.

А вот относительно старшего сына, скорее всего, сложилась именно такая ситуация: квартиру приватизировали, не включив его в число собственников. Поэтому сейчас он может подать иск в суд о признании договора приватизации частично недействительным и выделении ему доли в квартире.

Верховный суд РФ в своем определении № 56-В08-10 от 12.08.2008 г. указал на то, что срок исковой давности по таким спорам, согласно ст. 181 ч. 2, ст. 200 ч. 1 ГК РФ, составляет один год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Главная трудность в этом споре будет заключаться в предоставлении суду доказательств того, что о нарушении своих прав при приватизации старший сын узнал только в настоящий момент. Если он сможет это доказать, то и вопрос о признании за ним права собственности на долю квартиры решится положительно.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если мать принимала участие в приватизации, а дети нет, то собственником квартиры является мать, вследствие чего совокупность прав (владение, пользование и распоряжения) принадлежат ей единолично. Сыновья не имеют прав на данную квартиру и могут проживать в ней лишь с согласия матери.

В случае, если сыновья прописаны (зарегистрированы) в данной квартире, мать может их выписать. Также мать имеет право продать квартиру без согласия сыновей, вне зависимости от наличия или отсутствия регистрации.

  • Вместе с тем, если мать оформила приватизацию с нарушением прав детей (рожденных на момент приватизации), например, в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок, но мать в ущерб его интересам оформила всю квартиру на себя, то у выросшего и ставшего совершеннолетним ребенка есть все основания требовать признания приватизации недействительной в судебном порядке.
  • В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?
  • Могу ли я приватизировать муниципальное жилье 1947 года?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Право распоряжаться объектом недвижимости принадлежит собственникам, сведения о которых как правообладателях внесены в Реестр прав на недвижимое имущество. Из вопроса следует, что только один ребенок родился после приватизации, а второй по какой-то причине в ней не участвовал.

Если ребенок является собственником квартиры, то он имеет те же права, что и его мама.

В случае, если сын в приватизации не участвовал, например, в период до 1994 года, когда наблюдалось несоответствие закона о приватизации жилищного фонда с жилищным кодексом, то необходимо понять объем его прав.

Если на момент приватизации ребенок был совершеннолетним и отказался от участия, то он сохраняет право пользования этой квартирой, и снять его с регистрационного учета можно только по личному заявлению или на основании решения суда.

Для заключения сделки согласия ребенка, который зарегистрирован в квартире, не требуется.

При продаже необходимо юридически освободить квартиру, а снятие с регистрационного учета возможно по личному заявлению, решению суда или свидетельству о смерти.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Ника» Илья Чуверов:

Обязательным условием приватизации государственного или муниципального жилья является согласие всех, кто в нем проживает. Включая тех, чей возраст менее 18 лет. Исключить ребенка из приватизации попросту не получится, так как на это необходимо согласие органов опеки и попечительства, а это практически невозможно.

В случае, если проживающий не достиг четырнадцати лет, опекуны или родные обязаны подать заявление на приватизацию вместо него от его имени. Курьез приватизации заключается в том, что для детей большое значение имеет момент, когда они родились: до приватизации или после нее.

Старший ребенок, родившийся до приватизации, – полноправный собственник, вместе с мамой. А вот младший, родившийся уже после того, как процесс приватизации завершился, не считается собственником, так как у детей нет прав собственности на имущество отца и матери.

Однако ребенок сможет получить это право, если имущество перейдет к нему в процессе дарения или наследства.

Что же касается вопроса по продаже данной жилой площади, то, согласно законодательству, у матери есть право собственности на долю, как и у старшего сына, родившегося до процесса приватизации. Поэтому осуществить продажу всего жилья она не в состоянии, у нее есть право только продать свою часть жилья.

У старшего сына же есть преимущественное право выкупа этой доли. Только в случае, если он не воспользуется этим правом, мать полноправно может осуществить продажу. Согласие второго сына на продажу долей вообще не требуется.

Важно знать, что наравне с самим владельцем жилья все члены семьи собственника обладают равным правом проживания в нем.

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

Ограничен ли размер участка при бесплатной приватизации?

Отвечает юрист Анна Слобожанинова:

Рассмотрим ситуацию, когда в приватизации не участвовали только дети и на дату приватизации первый ребенок был совершеннолетним.

Если первый сын на дату приватизации был несовершеннолетним, то данная история в принципе была бы невозможна.

Исключить несовершеннолетних детей из приватизации нельзя, если они зарегистрированы в квартире: органы опеки и попечительства попросту не дадут такого разрешения.

Лица, проживающие и/ или зарегистрированные в квартире вместе с собственником, в том числе и члены его семьи, наравне с собственником имеют право на проживание в квартире, то есть в контексте вещных прав они имеют право только пользоваться квартирой. Права распоряжаться (продавать) и владеть на членов семьи не распространяются.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Дети собственника в описанном случае являются наследниками по закону в равных долях в случае, если мать не будет составлять завещание в отношении данного имущества в пользу иных лиц.

Обязательная доля наследников по закону (в нашем случае совершеннолетних сыновей) сохраняется за ними при наличии завещания в пользу другого лица, только если они являются нетрудоспособными.

В этом случае их обязательная доля будет не менее половины доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону, то есть по ¼ доли квартиры на каждого сына.

Мать (собственник) имеет право без согласия совершеннолетних детей совершать любые сделки с квартирой, то есть она может квартиру продавать, обременять и завещать.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Это спорный вопрос, с которым связано очень много судебных тяжб. При этом суды, учитывая сложившуюся ситуацию, могут принимать решения в пользу и той, и другой стороны. Если ребенок был прописан до приватизации, но не включен в число собственников, то в таком случае речь идет о прямом нарушении его прав.

Есть немало примеров, когда выросшие дети восстанавливали свои права через суд. Также отметим, что у детей, не участвовавших в приватизации, сохраняется право пользования квартирой до их личного снятия с регистрационного учета.

В случае проведения такой сделки рекомендуется получить нотариальное согласие ребенка на «не включение» его в приватизацию и согласие на снятие с регистрационного учета в связи с предстоящей сделкой.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Как приватизировать жилье, если бывший муж живет не в России?
  5. Как приватизировать участок под домом?
  6. Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?
Читайте также:  С карточки сняли деньги

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами 

По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет. За малолетних все сделки с недвижимостью совершают их родители или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше могут заключать сделки сами, но им нужно письменное согласие своих законных представителей.

Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки. Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.

Согласие органов опеки на продажу квартиры 

Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено. 

Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.

  • Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть 
  • Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.
  • Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего. 
  • В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.
  • Если продают одну квартиру, чтобы купить другую 

В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи. 

  1. Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег. 
  2. Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.
  3. Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
  4. Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.
  5. Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетние

Есть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником. Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.

Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.

Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно до сделки.

Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи. 

Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапитал

То, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть. При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки. 

Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно. Выполнение этих обязательств никто не контролирует.

Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка. Продажу доли ребёнка могут признать недействительной, потому что на это не получено согласие органа опеки. К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Обычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в кредит. Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.

Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительства

Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так,  для этого должны быть веские причины. Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.

Уточните условия согласия органа опеки

Обычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.

Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть судебная практика. 

Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнка

Если у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем. Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.

Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.

Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую.

Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку.

Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе. Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям.

Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.

Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.  

  • Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками 
  • Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнка
  • Такая ситуация способна обернуться отменой сделки. 

Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён без согласия госоргана и противоречит закону.

После признания сделки недействительной каждая сторона должна вернуть друг другу всё, что она получила по сделке: продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.

Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно. 

Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной. Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.

Если продавец — несовершеннолетний инвалид

В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным. 

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье. 

Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя. За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке.

Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка.

Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.

Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего. Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.

  1. Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартиру
  2. Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной.
  3. При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем. 

За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры. 

Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его. Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли. 

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

  1. Сделки с покупкой долей несовершеннолетних не так страшны, как об этом рассказывают.
  2. Перед сделкой проверьте документы на квартиру и наличие согласия органов опеки. 
  3. Убедитесь, что несовершеннолетний получит равноценную замену своей доли. 
  4. Если у продавцов ещё нет альтернативного жилья для ребёнка, проводите сделки продажи и покупки новой квартиры одновременно.
  5. Если квартиру купили с использованием материнского капитала, ребёнку должны выделить долю. 
  6. Ребёнок участвует в сделке, если он — собственник. Регистрация несовершеннолетнего в квартире никак не влияет на сделку, но лучше убедиться, что родителям есть, куда его «выписать».

Авторы: команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Оля Левина.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *