Что делать, если агентство недвижимости не выполнило свою часть договора?

Люди, заключающие договор с риэлторами, не всегда довольны качеством услуг. Иногда человек сам находит покупателя или нужный вариант жилья, проводит сделку и тогда агенту платить не за что. Рассказываем, как расторгнуть договор с агентством недвижимости.

Что делать, если агентство недвижимости не выполнило свою часть договора?

Как правильно расторгнуть договор с риэлтором

Обратившись в агентство за определенным набором услуг, граждане заключают письменное соглашение, где прописаны обстоятельства сделки, ответственность сторон, форс-мажоры и пр. У каждой риэлторской организации свои бланки, кроме тех случаев, когда жилье продается в ипотеку – форму предоставляет банк. 

Перед тем, как подписать такой договор, нужно убедиться, что там нет ничего лишнего, о чем агенты не сообщали и с чем бы клиент заведомо не согласился. Внимательно надо ознакомиться с пунктом, где прописаны обязательства конторы: размер вознаграждения посреднику, авансы, задатки и полный перечень оказываемых услуг. В случае нарушений следует обратиться к законодательству.

Что делать, если агентство недвижимости не выполнило свою часть договора?Агентский договор, лист №1 и №2Что делать, если агентство недвижимости не выполнило свою часть договора?Агентский договор, лист №3 и №4Что делать, если агентство недвижимости не выполнило свою часть договора?Агентский договор, лист №5

Как уведомить агента о расторжении

Нужно составить уведомление в письменной форме, в двух экземплярах, обязательно указать дату, с какого числа прекращается действие обязательств. Уведомление о расторжении договора с агентством недвижимости надо вручить лично сотруднику, чтобы он поставил дату и подпись на втором экземпляре. 

Если секретарь не стал принимать уведомление, его можно отправить заказным письмом с отметкой о получении, тогда 2-й экз. не потребуется. Документы и почтовую квитанцию нужно сохранить – они понадобятся в случае суда. Электронные извещения и отказ на словах в виде доказательств не принимаются.

Затраты на рекламу

Агентство должно представить отчет, какую сумму затратило на рекламу объекта и каков результат. Этим отчетом являются смотровые листы с подписью клиента, адресом, датой и прайс каждого показа. Нет их – нет оплаты.

При наличии такого документа контора вправе удержать определенную сумму в счет расходов на рекламирование недвижимости. Этот пункт должен быть в договоре.

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки штрафа

Часто договор содержит пугающие указания, что клиент будет платить штраф, если недвижимость продаст без участия агента. Этот пункт следует исключить и настаивать на равноправной ответственности: агентства также должны нести санкции за неустойку и неисполнение обязательств.

Клиент защищен законом «О защите прав потребителей», поэтому все обстоятельства договоренностей нужно отражать на бумаге и заверять печатью и подписью.

По закону, агентство, не выполнившее обязательства, прописанные в договоре, не имеет права требовать штраф за разрыв соглашения.

Если клиент продал квартиру сам или с помощью другого риэлтора, значит, первое агентство не выполнило свою часть договоренности. И клиент вправе расторгнуть договор с риэлтором без штрафов и неустоек.

Если недвижимость продал продавец, а агентство требует комиссию

Агенты могут утверждать, что, несмотря на то, что клиент сам осуществил продажу объекта, есть договор, значит, есть комиссия. Это не так. Согласно законодательству, если контрагент действительно понес расходы – нужен отчет. Нет отчета – нет комиссии.

Если заказчик произвел оплату по соглашению, а потом решил разорвать договор

Полную оплату услуг лучше заранее не производить. Но если это делано, а услуги не предоставлялись, то, получив уведомление, Деньги должны вернуть в течение 12 суток. За отказ агентство будет платить штраф по решению суда.

Многие агентства идут на хитрость, играя терминами. Слово «аванс» означает, что клиент, независимо от того по каким причинам расторгнут договор, получает свои деньги обратно.

«Задаток» означает, что если о расторжении договора заявил клиент, то сумма, переданная в счет оплаты услуг, не возвращается. Но следует помнить, что если удастся доказать вину агентства в расторжении соглашения, то они должны будут вернуть задаток в двойном размере.

Заказчик может выставить требования о возврате денег, так как исполнитель не выполнил условий соглашения в определенный срок. 

Эксклюзивный договор с агентством расторжение в одностороннем порядке последствия

Такая форма соглашения предполагает больше ответственности, чем обычный договор. Важный пункт – клиент не имеет права обращаться в другие агентства, чтобы совершать сделки с той же недвижимостью. Основные условия:

  • Клиент передает свои права собственника конторе, своего рода доверенность на распоряжение объектом.
  • Исполнитель по максимуму рекламирует квартиру, консультирует заказчика и сопровождает на всех этапах сделки.
  • Такая договоренность защищает от мошеннических операций и является гарантом удачного завершения сделки.

При желании и грамотных действиях заказчика этот договор можно расторгнуть. Согласно законодательству РФ (ГК п. 1 ст. 450) деньги, внесенные как предоплата за услуги, возвращаются полностью в случае одностороннего расторжения договоренности.

Как не допустить негативных последствий

Главное – обращаться в проверенные организации, хорошо зарекомендовавшие себя. Такие агентства держат репутацию и не станут пятнать себя ради неустоек. Следует насторожиться, если риэлтор сходу предлагает заключить договор, подробно не обговорив все формальности. 

Каждая услуга должна прописываться в договоре: если исполнитель что-либо не выполнил из этого перечня, то нужно сразу написать уведомление об отказе. 

Образец письма об отказе риэлторских услуг

Письмо составляется в свободной форме. Нужно указать название агентства, ФИО клиента, адрес объекта, номер договора, дату составления письма. Если есть причина отказа, она прописывается на усмотрение составителя.

Что делать, если агентство недвижимости не выполнило свою часть договора?Образец уведомления о расторжении договора

Заключение

Если агентство не выполнило обязательства, заказчик в любое время может самостоятельно расторгнуть договор с риэлтором, ссылаясь на закон «О защите прав потребителей». 

Остались вопросы? Пишите в х, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Клиент не всегда прав: как обманывают риэлторов и что делать

Как много написано о «серых» и «черных» риэлторах, мошенничестве и плохой работе некоторых агентов по недвижимости и как редко вспоминают о недобросовестных клиентах, которые обманывают риэлторов, пытаясь понизить комиссионные или вовсе их не выплачивать! И это не редкое событие, а привычное явление на рынке недвижимости.

Есть немало проявлений людской жадности и безответственности, но худшие из них направлены на обман человека, который потратил на вашу проблему свои силы, время, а иногда и личные средства. Исправить ситуацию можно только долгой и системной работой над уровнем культуры в стране с трансформацией личности во что-то более цивилизованное и достойное.

А как в нынешних условиях хотя бы защитить риэлтора от подобных напастей?

  • Зачем платить, когда можно не платить?
  • Главный и самый распространенный вид обмана – это желание продавцов и покупателей обойтись на финальном этапе сделки без риэлтора или снизить размер его комиссионных.

Что делать, если агентство недвижимости не выполнило свою часть договора?Михаил Рая, специалист по недвижимости: «Часто, даже чаще, чем хотелось бы. В последнее время участились попытки клиентов не заплатить риэлтору за работу – проще говоря, «кинуть». Таких клиентов «видно» в самом начале работы. Самое избитое: риэлтор – продавцу квартиры: «Вы рассматриваете возможность сотрудничества с риэлтором?» Продавец: «Приводите покупателя». И не поймет собственник жилья, что если у специалиста есть клиент-покупатель, то зачем ему (специалисту) предлагать продавцу свои услуги? А то еще смелее: «Поднимайте цену квартиры – что поднимите, то ваше». Разве не бред? То есть я делаю работу для тебя, а платить мне должен другой человек, совершенно непонятно почему.

Вариант от покупателя: «Вы мне покажите варианты. Я посмотрю, подумаю». О чем ты подумаешь, мыслитель? Лучше бы «подумал» о том, что не будет риэлтор подбирать тебе объекты без мотивации. Здесь разговор короткий. Договор, предоплата. Устраивает? Работаем. Нет? Удачной покупки! Не доплатить часть комиссии на сделке – весьма распространенный вариант. «Я считаю, вы на такую сумму не наработали». Чтобы таких «считалок» не происходило,  деньги в отдельную ячейку, в договоре аренды ячейки условия доступа прописаны. Чем больше опыта работы, тем меньше становится подобных «клиентов». Идут по рекомендациям, совсем другой уровень отношений. Да и сам уже видишь, кто есть кто. Если отношения с клиентом изначально доброжелательные, «прозрачные», то и подобных проблем не возникнет». Опытные риэлторы достигают той желанной профессиональной стадии, когда имя работает на них, а не наоборот, и они имеют возможность выбирать клиентов, большинство из которых приходит по рекомендации. Годы работы и накопленный опыт позволяют почти безошибочно определить по поведению, взгляду, речи и косвенным признакам, кто из продавцов или покупателей желает обмануть и не собирается выполнять договоренности с риэлтором. С такими людьми или лучше не тратить время и не работать вообще, или рискнуть, вооружившись всеми доступными видами письменных договоров, актов и расписок.

Анна Леонидовна, специалист по недвижимости: «Видимо, по причине неприлично малых комиссионных, с двухтысячных не сталкивалась с обманом при оплате своей работы. С попытками моих клиентов работать сразу с несколькими агентами  –  да, но это быстро выявляется, и приходится вежливо объяснять клиентам, что я не участвую в массовых забегах».

Труднее обстоит дело, если проблемы возникают не с частным лицом, а с контрагентом или заказчиком, например, застройщиком многоквартирных жилых домов.

  1. Недоразумения на первичном рынке
  2. 1) застройщик продает сам, возможно, открывая собственное агентство недвижимости или отдел продаж;
  3. 2) заключает эксклюзивный договор с одним агентством недвижимости;

Если проанализировать практику продаж квартир в новостройках в последние годы, то можно увидеть, что результативными оказываются три схемы:

3) заключает договоры только с двумя-тремя компаниями (так называемый «ко-эксклюзив»). Иногда эксклюзивный агент привлекает субагентов, с которым делится комиссионными. Бывает, что крупное агентство недвижимости само становится инвестором и застройщиком, тогда вопросы сами собой снимаются.

Продавать новостройки по обычным агентским договорам берется или начинающее, или небольшое агентство, особенно в регионах, или компания, которая уверена в безупречной репутации застройщика. В последнем случае бывает достаточно и формальных договоренностей, и обычных гарантийных писем.

Но основная проблема в другом: агентства недвижимости не хотят рисковать и работать «вхолостую»: тратить деньги на рекламу и время на просмотры с покупателями, которые потом могут обратиться к застройщику напрямую, что регулярно и происходит. Застройщик может об этом и не догадываться.

В одном из городов Южного Подмосковья был построен жилой комплекс с апартаментами. Опыта продаж подобных объектов у девелопера не было, и он искал оптимальную для себя стратегию. Его сотрудники объехали 20 региональных агентств недвижимости с предложением о сотрудничестве.

«МИЭЛЬ» и две другие крупнейшие фирмы согласились работать только на условиях эксклюзивного договора: «Иначе нет никакого смысла работать, даже если объект привлекателен».

Читайте также:  Что делать, если при покупке телефона продавец ввел в заблуждение?

Еще несколько известных фирм согласились продавать объект только при условии, что работать будет не более 2-3 фирм и только в том случае, если не будет никаких рекламных растяжек на доме и в ближайшей зоне видимости с телефонами самого застройщика: «Мы будем приводить покупателей, которым просто укажем путь к собственнику. Нет смысла».

Просмотровые листы также не являются гарантией: «Кто будет потом отслеживать, оформлена ли другая квартира на это лицо или члена его семьи? Даже если застройщик добросовестный и порядочный, то как он узнает, приводили ли мы этого покупателя?» Если бы застройщик согласился на предоставление эксклюзивного права и обеспечил большой объем продаж, то несколько агентств были готовы понизить комиссионные с 3-4 до 1,5-2%. В результате была достигнута договоренность о частичном эксклюзиве: застройщик имеет право продавать объекты сам, но между двумя компаниям разделяет эксклюзивные права на продажу в том смысле, что не обращается к другим агентам. Риски потерять часть покупателей сохранились, и агенты это понимают, но при такой схеме они ниже. В суд с требованием о выплате заработанных комиссионных агентства стараются лишний раз не обращаться, так как выиграть его непросто даже при наличии подтверждающих документов. Останавливают от судебных тяжб и репутационные риски: лучше избегать публичных конфликтов и споров, которые могут навредить репутации или оставить двойственное впечатление из серии «то ли он украл, то ли у него украли, но была там какая-то неприятная история».

Анна Леонидовна, специалист по недвижимости: «Спорную ситуацию по законодательству положено решать в суде, но суд считаю инстанцией неповоротливой и медлительной, отнимающей к тому же у участников процесса невероятное количество времени.

Убедилась на практике,  доказательство тому – приватизированная на мужчину квартира, на момент приватизации он был прописан в ней один,  затем он продал эту квартиру своей внебрачной дочери  –  пришлось доказывать, что проданная при жизни квартира не является наследством для сына этого же отца от первого брака  –  ходили в суд 2,5 года (отец разбился на машине в 56 лет). Казалось, всё должно было стать очевидным на первых двух заседаниях  –  ан, нет!   Не могу представить, что бывает, когда оспариваемая сумма колеблется в пределах 200-500 тыс. руб.   –  быстрее и дешевле эти деньги заработать заново».

Дела судебные

Некоторые риэлторы, тем не менее, пытаются защитить свои права, хотя судебная практика по возврату подобных комиссионных невелика. В октябре 2013 года в Арбитражном суде города Москвы рассматривалось дело № А40-45043/13. С иском обратилось агентство недвижимости ООО «КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ» о взыскании невыплаченных комиссионных с застройщика ЗАО «Мосстройреконструкция» (бывшее ЗАО «ЛСР. Недвижимость-М») в размере 790 800 руб. В феврале 2012 года застройщик привлек агентство недвижимости к продаже квартир в одном из ЖК, договоренность была скреплена Гарантийным письмом о выплате комиссионных в размере 4% от стоимости жилого помещения в случае заключения договора купли-продажи. Речь шла о любой из квартир в нескольких корпусах новостройки, принадлежащих застройщику на праве собственности. Риэлтор привел покупателя на одну из квартир, что подтверждается соответствующим актом просмотра, затем был заключен предварительный договор купли-продажи. Однако обстоятельства сложились так, что предварительный договор был позднее расторгнут, деньги возвращены покупателю, но он приобрел другую квартиру в этом же комплексе. Застройщик согласился на выплату комиссионных агентству, но в размере 1,5%, а не четырех, т.к. обязательства были выполнены не в полном объеме, а частично. Агентство недвижимости с этим не согласилось, обратилось в арбитражный суд и дело было проиграно. Суд отказал в удовлетворении исковых требований по нескольким причинам. Во-первых, акт просмотра был подписан только на первую квартиру, но предварительный договор был впоследствии расторгнут. Да, гарантийное письмо касалось всех квартир в комплексе, а не только одной конкретной, но купленная в конечном счете квартира на момент подписания гарантийного письма не принадлежала застройщику на праве собственности (она была оформлена на два месяца позднее по договору мены) и формально могла не рассматриваться в качестве объекта продажи, отданного на реализацию агентству недвижимости. Во-вторых, по мнению суда, истец не предоставил документы, которые подтверждали бы сам факт оказания услуги и были бы подписаны ответчиком (застройщиком), например, акт сдачи-приемки услуг. Истец попытался обратиться в арбитражный апелляционный суд, но не добился успеха – решение суда первой инстанции оставили в силе. Кроме того, был приведен еще один аргумент: акт осмотра квартиры был составлен агентством недвижимости в одностороннем порядке и не был подписан уполномоченным лицом со стороны ответчика, несмотря на то, что назначение этого документа – письменно засвидетельствовать факт показа квартиры риэлтором и ее просмотра конкретным покупателем, что застройщик не отрицал. Агентство недвижимости проиграло суд, имея на руках и гарантийное письмо, и акт просмотра квартиры, хотя ситуация была действительно спорная и неоднозначная. И все-таки, если риэлтора обманули, не заплатили или не доплатили, будь то частное лицо (продавец или покупатель), заказчик – юридическое лицо или контрагент, стоит ли обращаться в суд и насколько велик шанс его выиграть?

Что делать, если агентство недвижимости не выполнило свою часть договора?Елена Владимировна Казанкова, управляющий партнер компании «Юридическое бюро»:  «Конфликт между риэлтором и бывшим клиентом, которому оказаны все оговоренные услуги, но который «передумал» их оплачивать, – ситуация, к сожалению, не выдуманная. Потенциальная опасность заложена уже в самой схеме отношений: временной разрыв между оказанием услуг и их последующей оплатой. Редкий клиент согласится на авансовую оплату услуг, даже частичную.

Рассматривая перспективы судебного разбирательства с недобросовестным клиентом, сразу стоит обратить внимание на формальную сторону отношений. При обращении в суд встанет вопрос – какие документы предъявить, на что ссылаться? Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств. Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств. Нечасто в начале работы создается необходимое документарное обеспечение отношений между риэлтором и клиентом. Причина этого видится не только в динамике работы, но и в отсутствии квалифицированной юридической поддержки у риэлторов. С одной стороны, редкий клиент найдет в себе силы, умение и желание читать более одной-двух страниц детально составленных документов, в которых «так много букв». С другой стороны – высокая конкуренция на рынке риэлторских услуг, борьба за клиента, потакание последнему («клиент всегда прав») – весомые аргументы сократить «бумажную волокиту», отказавшись от комплексной оценки и минимизации рисков и отдав предпочтение надежде на порядочность. Парадоксальная ситуация – детальный договор часто порождает не уверенность в профессионализме исполнителя, а подозрение со стороны «обычного гражданина» в том, что есть какой-то подвох. Рассматривая массового клиента, можно предположить, что риск отказа от заключения договора с риэлтором прямо пропорционален объему документов, в которых последним детально описаны права и обязанности сторон, порядок выполнения услуг и их оплаты. Как неоднократно высказывались сотрудники ООО: «Юридическое бюро, имеющее большой опыт работы по указанной вначале проблеме, чтобы избежать потенциальных подобных конфликтов с недобросовестным клиентом, любой риэлторской компании, в зависимости от ее размера, нужен юрист или целый юридический департамент. Такой метод защиты обходится недешево, но позволяет обеспечить определенную защиту от недобросовестных клиентов. Другим, более дешевым и надежным способом обеспечения юридической защиты является привлечение независимой юридической компании.

Защита от потери времени

Итак, основной вид обмана риэлторов основан на простом желании некоторых клиентов, контрагентов и заказчиков недоплатить или вообще не платить за оказанные услуги. Интуиция и опыт иногда помогают вычислить подобных партнеров и клиентов и избежать потерь времени на пустую работу. Однако не лишней будет и продуманная стратегия защиты. Что может сделать риэлтор? Все, абсолютно все договоренности и нюансы в отношении недвижимости должны быть изложены письменно. Работа с продавцом – детальный договор; каждый просмотр – письменный акт осмотра помещения за подписью всех сторон; работа с покупателем – договор на поиск объекта, желательно с предоплатой. Предоплата возвращается только в случае, если не показан ни один объект, который удовлетворял бы условиям поиска. Формы договоров лучше всего проработать вместе с юристами. Если есть подтверждающие документы и перспективы выигрыша в суде в случае обмана со стороны клиента или контрагента, что можно предварительно обсудить с юристом, то лучше в суд обращаться и не бояться возможных слухов и репутационных потерь. О репутации важнее беспокоиться заказчикам, в частности, девелоперам и застройщикам, которые не выплатили по тем или иным причинам комиссионные агентству недвижимости. Практика показывает, что крупные компании-застройщики предпочитают мирно решать вопрос со спорными выплатами и не доводить дело до суда.

Если агент работает в компании, то лучше позаботиться об официальном трудоустройстве. Не секрет, что некоторые фирмы до сих пор никак не оформляют работающих у них агентов, а некоторые вместо трудовых договоров стараются ограничиться гражданско-правовыми.

При этом одни инстанции считают гражданско-правовые договоры с частными лицами основанием для обвинения этих лиц в незаконной предпринимательской деятельности, другие делают оговорку, что подобное обвинение применимо лишь в случаях уклонения от уплаты налогов.

Самый оптимальный способ, как полагают многие риэлторы, зарегистрировать ИП и работать или самостоятельно, или заключать трудовой договор между ИП и агентством недвижимости.

Читайте также:  Хочу сделать оцовство

И налоги платить 6% по УСН, и почувствовать себя более уверенно, и имидж с авторитетом улучшить, и получить право защищать свои интересы на переговорах, в суде и прочих инстанциях.

оплата риэлторов

Оборот недвижимости в нашей стране и городе Ростове-на-Дону с каждым годом набирает обороты. Продать или купить квартиру, стать дольщиком или приобрести новостройку, арендовать офис или сдать в аренду производственное помещение – все это теперь считается привычной жизненной процедурой.

Ежегодно в городе Ростове-на-Дону совершается десятки тысяч сделок с объектами капитального строительства. И во всех этих сделках почти всегда присутствует один сопутствующий субъект – риэлтор или агент недвижимости.

Так уж получилось, что наученные горьким опытом 90-х, когда продавая квартиру можно было напороться на мошенника, бандита и просто остаться и без квартиры и без денег, теперь мы просто боимся самостоятельно, без посредников совершать подобные сделки.

Кроме того, риэлторские компании узурпировали и монополизировали информационный рынок в области недвижимости, очень трудно обойти этот спрут, и совершить, например, сделку по продаже квартиры самостоятельно подыскав покупателя минуя посредническое звено.

И эта ситуация совсем не обязательно должна считаться плохой. Если есть спрос – будет и предложение. Если люди доверяют агентам по недвижимости и хотят при помощи них совершать свои сделки, они будут это делать.

  • Однако, к сожалению, жизнь показывает, что не всегда эти самые посредники: агентства, риэлторы, маклеры, предоставляют услуги того качества, которого хотелось бы нам получить от них, или о которых они рассказывают нам в своей рекламе.
  • Поэтому, нам следует знать свои права, быть внимательнее и осторожнее при оформлении всех документов при взаимоотношении с организациями, работающими в этой сфере, и, в случае нарушения наших прав – обращаться к квалифицированной адвокатской помощи и смело отстаивать их, в том числе в судебных инстанциях.
  • А теперь давайте поговорим подробнее об основных аспектах, присущих договору с агентством недвижимости, о порядке оплаты риэлторов, о том, как отказаться от услуг риэлтора и не платить агентству недвижимости если оно плохо работало.

Неустойка

Вы заключили договор с агентством и оно ищет вам квартиру. Вдруг вы передумали… Приходите в агентство и говорите о том, что в услугах риелтора больше не нуждаетесь.

Почему бы и нет, думаете вы, но у агентства недвижимости другие планы.

Вы подписали договор не вчитываясь в его пункты и допустили в нем присутствие обязанности с вашей стороны при досрочном прекращении договора компенсировать агентству часть работ, уже проделанных его агентом.

Что делать, если агентство недвижимости не выполнило свою часть договора?

Если вы продавец объекта недвижимости, и пошли на заключение эксклюзивного договора, то нелишним в договоре будет оговорить, что вознаграждение агентства за предоставленные услуги будет удержано из причитающейся продавцу суммы квартиры по сделке — при ее совершении. Однако во многих регионах страны, в том числе в Ростовской области услуги риэлтора оплачивает покупатель квартиры, а продавец не платит риэлтору.

Однако законом не установлено — кто же должен оплачивать услуги риэлторов, поэтому в каждом регионе сложилась своя практика делового оборота и ориентироваться вы должны именно на то, как принято платить риэлтору в вашем регионе — оплата от продавца или от покупателя.

Важным моментом является то, что является незаконным установление в договоре неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг. Это относится и к так называемым эксклюзивным договорам.

Нет покупателя, при работе агентства над объектом даже в течении нескольких месяцев, не будет и вознаграждения для риэлтора за отсутствующий результат.

Риэлтор хочет денег, но не может работать

Нелепые бывают иногда ситуации, когда агентство заключает с клиентом договор на поиск покупателя, продавца, и после нахождения такового не может провести саму сделку, так как появляются непредвиденные обстоятельства.

Это может быть отсутствие отказа сособственников от покупки комнаты в общежитии или коммунальной квартире, или продажа помещения, находящегося в общей долевой собственности, или невозможность продавцом погасить задолженность по квартплате, отсутствие техпаспотра, наличие перепланировки и многие другие ситуации.

В этом случае не стоит ни в коим случае идти на поводу у агентства недвижимости и соглашаться на такие уловки, как например провести сделку купли-продажи через оформление договора дарения, или дать деньги продавцу для погашения задолженности по квартплате или изготовления техпаспорта.

В подобной ситуации необходимо просто прощаться с таким нерадивым покупателем, продавцом и риэлтором, забирать задаток и искать более благонадежных партнеров. В такой ситуации следует не платить агентству недвижимости вознаграждение.

Задаток или аванс?

В практике рынка недвижимости установилась традиция внесения предоплаты за объект сделки: квартиру, дом. Сторона старается обезопасить себя от возможного неисполнения обязательства по договору, и использует для этих целях задаток или аванс.

Конечно же самым надежным способом добиться исполнения договора будет именно задаток. Во-первых, он является предварительным платежом в договоре купли-продажи недвижимого имущества, во-вторых, он будет способом гарантии обеспечения исполнения принятых на себя сторонами обязательств.

Если сделка сорвется обе стороны будут иметь возможность возместить свои убытки. Например, договор не будет выполнен по вине покупателя, в таком случае сумма задатка остается у продавца.

Но предположим виновным лицом будет продавец, то для него тоже наступят неблагоприятные последствия — задаток придется вернуть покупателю уже в двойном размере.

Задаток может быть возвращен полностью, только когда договор был прекращен по каким-либо форс-мажорным обстоятельствам или если стороны сами пришлось, или к такому соглашению. Так сложилось, что из-за кризиса и, в особенности в его период, многие сделки срывались и стороны шли друг другу на встречу и прощали нарушения условий договора.

Но все что мы написали по поводу задатка — это теория права. Как же происходит на практике? Ведь в судах все бывает по другому, и часто задаток превращается в аванс.

Теперь рассмотрим аванс. Его отличие от задатка в том, что он выполняет только платежную функцию, как форма предоплаты в счет будущих платежей по договору.

Предположим, сделка купли-продажи не состоялась, по вине покупателя, который взял и нашел квартиру на более выгодных для себя условиях и в одностороннем порядке отказался от прежних договоренностей. В этом случае продавец должен всего лишь вернуть всю сумму полученного аванса покупателю.

Но часто вернуть эту сумму получается только в судебном порядке, так как гражданин, получивший эти деньги, всегда считает себя пострадавшей стороной и уклоняется от их возврата.

Агентства очень часто не раскрывают этих тонкостей своим клиентам, дабы не пугать их возможностью наступления неблагоприятных последствий по сделке. Иногда в договоре и вовсе указываются странные пункты об авансе, с возвратом его в двойном размере. Поэтому вместо того, что бы слушать, что вам расскажет риэлтор, лучше почитайте в интернете о последних тонкостях и подводных камнях, связанный с передачей задатка по предварительному договору или проконсультируйтесь с адвокатом.

Необходимо внимательно изучить какой вид обеспечения выполнения обязательства указан в договоре (задаток, неустойка, аванс), попросить разъяснить наступление возможных последствий. Причем делать это необходимо совместно с покупателем и продавцом. Для того, что бы потом ни у одной из сторон по сделке не было вопросов и недоразумений.

Риэлтор не работает — можно отказаться от его услуг и не платить

Что делать, если агентство недвижимости не выполнило свою часть договора?

Какие ваши варианты развития событий? Если вы сами не можете собрать документы и оформить сделку, и не хотите для этого привлечь юриста или адвоката (обычно стоимость таких услуг 10-15 т.р.), то можно продолжить сотрудничество с агентством и заплатить ему причитающиеся 3-6% вознаграждения.

Если у вас есть желание самостоятельно провести сделку или привлечь для этого юристов, говорите риэлтору до свидания и экономьте деньги на этом шаге.

Да, вам могут намекать, что в суде взыщут с вас неустойку и агентское вознаграждение.

Но, если вы сами нашли вариант, и не подписывали по нему лист показа своего агентства, какие доказательства выполнения работ по договору будут у этой организации? Никаких.

Еще более конфликтные ситуации бывают, когда агентство находит покупателя, продавца, и от радости умывает на этом руки, переложив на ваши плечи сбор необходимых документов, справок, регистрацию сделки. В этом случае агентство недвижимости так же не выполняет условия взятых на себя обязательств и не может рассчитывать на полное вознаграждение, указанное в договоре.

Ваша задача, по окончании сделки попросит риэлтора выдать вам акт выполненных работ, написать по нему претензию указав невыполненные пункты договора, и выплатить вознаграждение в той части, в которой была проделана работа. Оплата риэлтору вознаграждения должна быть только за проделанную работу.

Если риэлтор не знает законов

Агентств недвижимости с каждым годом становится все больше и больше, число агентв, работающих в нем тоже растет с геометрической прогрессией. Но качественный состав сотрудников этих организаций, к сожалению, наоборот падает в низ.

Зачастую, в этой сфере работаю люди, которые еще вчера имели рабочее место в совершенно не связанной с недвижимостью сфере, но по какой-то причине были вынужденные сменить свой профессиональный профиль.

Риэлтор, это скорее не профессия а хобби.

Бываю так, что вы заключили договор, в нем написано о том, что вам предоставляется полный комплекс услуг по сопровождению сделки и ведению необходимых консультаций, а в итоге перед вами предстает риэлтор, который не может ответить на интересующие вас вопросы.

Если риэлтор не может пояснить вам такие вещи: есть ли в квартире перепланировка, будет ли у вас налог после покупки (продажи), получите ли вы налоговый вычет, будет ли разрешено в здании (помещении) разместить интересующее вас производство, можно ли будет на земельном участке построить тот или иной объект, знайте – впереди вас ждут проблемы, в том числе финансовые и может оказаться, что купили вы не то, что хотели и совершенно не по той цене, какой она вам пока представляется.

Крупные агентства недвижимости постоянно проводят всевозможные тренинги и курсы для своих сотрудников, повышают их профессиональный уровень, и делают из них специалистов в области недвижимости, способных не только искать объекты, но и преподносить их «во всей красе» своим клиентам. Высококвалифицированные агенты умеют дать полное описание как объекта недвижимого имущества, так и правовых и экономических последствий от сделки с ним. Да, бывают в этом бизнесе грамотные, юридически подкованные риэлторы.

Читайте также:  Правомерно ли спрашивать с меня долг, если фирмой руководит другой человек?

Если ваш риэлтор шарахается от слов «налоговый вычет», будьте уверенны, что при подписании договора в его агентстве, вас будет ждать масса сюрпризов.

Предварительный договор

Когда сделка получается и найден объект, удовлетворяющий клиента, а также достигнуто соглашение о цене, но вот документы необходимые для совершения сделки еще пока не собраны, с клиентом заключается предварительный договор на покупку или продажу конкретного недвижимого объекта. Предварительный договор всегда выгоден и для риэлторской фирмы, которая стремится не упустить своего клиента, так и клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения цены объекта.

В предварительном договоре указывается конкретный срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона, которая пострадала от таких действий контрагента, вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать основной договор, либо может взыскать со стороны, сорвавшей сделку указанную в предварительном договоре неустойку, но, при условии, если как было сказано выше, эта неустойка носит характер залога и правильно оформлена сторонами.

По закону, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключают продавец и покупатель.

Однако, познакомив заранее обе стороны сделки, на подписании предварительного договора агентство недвижимости всегда рискует потерять своего клиента и его деньги, и часто на таких договорах красуется еще и печать, подпись директора самого агентства, а так же указание на то, что договор заключен в присутствии этой посреднической организации. Для вас эта надпись на договоре ничего не значит. Она нужна агентству, как подтверждение одного из этапов выполнения работы. В предварительном договоре важны две стороны — продавец и покупатель.

Будьте всегда внимательны во взаимоотношении с представителями агентств недвижимости. Старайтесь привлекать для работы известные, зарекомендовавшие себя в этом бизнеса организации. Читайте отзывы в интернете про риэлтора и агентство недвижимости, с которым планируете иметь дело.

И, если в ходе сопровождения сделки, или после ее окончании, у вас все же возникли непредвиденные проблемы, смело выдвигайте свои претензии компании, которая заработала благодаря вам прибыль.

Для решения юридических вопросов, в таком споре целесообразно привлечь юриста, адвоката, юридическую компанию, и доверить им ведение своего дела.

Тем более, что все затраты на представителя, вы сможете через суд компенсировать с недобросовестного риэлтора.

Адвокат Геннадий Ефремов

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия | Правоведус

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влекут за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

Для того чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором. Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь, рисков выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, возмездно оказываемых услугах и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

  • вводную часть (с указанием данных об участниках сделки);
  • непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме);
  • обязательства и сроки их исполнения для обеих сторон;
  • стоимость и порядок расчетов;
  • условия, при которых договор может быть расторгнут;
  • ответственность сторон. 

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем при возникновении юридических споров их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбора необходимого пакета документов, процесса регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риэлторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца; срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования соответствующего понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

  • для клиента делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе; 
  • для исполнителя использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом успешного завершения сделки и  надежной защиты от любых мошеннических действий.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать грамотно, в рамках действующего законодательства, что позволит избежать штрафов и неустоек.

Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг в случае одностороннего расторжения соглашения должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Данное уведомление необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риэлтором и клиентом, регулируются положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых документов и штрафных санкций не будет, а при наличии и не исполнении обязательств потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующему законодательству потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риэлторские компании, поиск покупателя/продавца; 
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней. 

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *