Предусмотрен ли законом определенный срок передачи квартиры?

В ведомстве описали последовательность процесса сделки с недвижимостью и рассказали о том, на что надо в первую очередь обратить внимание

Предусмотрен ли законом определенный срок передачи квартиры?

Покупатель должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником и что все документы в порядке ( SaiArLawKa2shutterstock)

Росреестр дал несколько советов тем, кто хочет продать или купить квартиру. Сам процесс начинается с подготовки пакета документов, продавцу лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время, предупреждают в ведомстве.

Покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. К правоустанавливающим документам, которые подтверждают право на жилье, относятся выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, свидетельство о праве на наследство и договор дарения.

Если у продавца нет свежей выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, то покупатель сам может запросить ее на сайте Росреестра или на портале госуслуг. Этот документ позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости. Например, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Незаконная перепланировка скажется на кошельке покупателя

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам. Соответствующую справку по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, управляющей компании или на портале госуслуг.

В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласия супруга.

Очень важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого покупатель должен попросить у продавца технический паспорт. Надо, чтобы все изменения в квартире были узаконены. Если этого не было сделано, то после покупки квартиры новому собственнику придется делать это самостоятельно и за свой счет.

Предусмотрен ли законом определенный срок передачи квартиры?

pexels.com

На что еще обратить внимание

Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.

Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой и попечительством (совершеннолетние недееспособные, признанные ограниченно дееспособными граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина 2 тыс. руб. В том случае, если квартира приобретается в кредит, регистрируется ипотека с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

Госпошлина за регистрацию права собственности: как и сколько платить

Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ.

Затем там же необходимо заказать выписку из домовой книги. Этот документ позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.

Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.

Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Куда обращаться для регистрации сделки

Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы на регистрацию права собственности можно подать:

  • в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
  • в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
  • через нотариуса;
  • дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН, где содержится информация о его праве собственности на квартиру.

О хитрых договорах участия в долевом строительстве с хитрыми сроками передачи квартир

Некоторые застройщики в договоре участия в долевом строительстве указывают сроки передачи квартиры, например,  шесть месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В случае привлечения их к ответственности, заявляют, что никаких сроков они не нарушили, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, следовательно, никакого нарушения обязательств не имеется. При таком подходе застройщики могут строить дом вечно и не понести никакой ответственности перед дольщиками.

И суды иногда до сих пор соглашаются с таких подходом и отказывают дольщикам во взыскании с застройщиков неустоек, штрафов, убытков и компенсаций.

При этом, Верховным судом РФ неоднократно указывалось на недопустимость такого толкования ДДУ.

В силу части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.

Частями 1 и 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ). В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление № 54), по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока – в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ). Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

В соответствии с буквальным толкованием статьи 314 ГК РФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры может быть определен с даты ввода дома в эксплуатацию.

 Однако поскольку срок – это событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ), то момент совершения стороной определенных действий (сдача дома в эксплуатацию) должен быть ограничен такого рода неизбежными обстоятельствами.

Так, постановление № 54 содержит ограничение, согласно которому если срок поставлен в зависимость от действий кредитора, то такие действия кредитора должны быть совершены в срок, указанный в законе, ином правовом акте или договоре, а при их отсутствии – в разумный срок.

Толкование условий договора участия в долевом строительстве, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства только лишь с моментом получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, является нарушением положений статьи 431 ГК РФ и требований, установленных Законом № 214-ФЗ, к передаче застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Читайте также:  Чем можно заменить установленный забор при конфликте с соседом?

Изменение начала срока владения для квартир, купленных по ДДУ — блоги риэлторов | ЦИАН

23.11.2020 Федеральным законом № 374-ФЗ была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п.2 о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по ДДУ (Договору долевого участия).

  • Почему это так важно?
  • В России продать квартиру без уплаты налогов можно только после истечения минимального предельного срока владения (3/5 лет). 
  • В большинстве случае срок владения начинается с момента оформления квартиры в собственность. 

Поэтому для квартир, купленных в строящемся доме, ситуация с налогами была крайне невыгодная. Расчеты за квартиру проводились на начальном этапе строительства, затем после завершения строительства квартира оформлялась в собственность, и только с этого момента начинался срок владения.

Поэтому практически все квартиры в построенном доме продавались по схеме … с занижением цены продажи. 

Увы, неуплата налогов – это огромное искушение. И подавляющее большинство наших сограждан не в силах устоять перед ним.

  1. Теперь, ситуация изменилась.
  2. Срок владения для квартир, купленных по ДДУ начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры.
  3. Появилась легальная возможность приобрести квартиру на раннем этапе строительства, дождаться его завершения и продать квартиру без уплаты налога.

Если вы хотите сделать это в течении 3-х лет, квартира должна быть единственной. В противном случае, минимальный предельный срок владения будет равен 5-ти годам.

Данные положения распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года. Будьте внимательны, для всех квартир проданных в 2019 году, минимальный предельный срок владения — 5 лет (даже для единственного жилья)

P.s.

Начало владения при оплате через эскроу счет наступает с момента поступления денег на эскроу счет в уполномоченном банке (Фед. закон 214-ФЗ ст. 15.4 п.3)

02.07.2021 Федеральным законом N 305-ФЗ было уточнено, что доплата за увеличение площади помещения после ввода в эксплуатацию, не учитывается в целях определения полной оплаты.

——————————————

Полный текст поправки в НК РФ:

« В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.».

Вс указал на недопустимость отсутствия фактической передачи квартиры по договору купли-продажи

Верховный Суд опубликовал Определение от 20 августа № 305-ЭС19-3996 (6), в котором разобрался, может ли быть осуществлен переход права собственности на квартиру по передаточному акту без фактической передачи имущества по договору купли-продажи.

Обстоятельства спора о праве собственности

23 апреля 2015 г. Маргарита Дьяконова и Виктория Ингулова заключили договор купли-продажи квартиры на сумму 9,3 млн руб. Запись о регистрации права собственности Ингуловой на квартиру была внесена в ЕГРН 13 мая того же года.

24 октября 2017 г. Арбитражный суд г. Москвы признал Дьяконову банкротом и ввел процедуру реализации ее имущества, в ходе которой финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

20 апреля 2018 г.

заявление финансового управляющего было удовлетворено, договор признан недействительным с применением последствий недействительности в виде признания права собственности на данную квартиру за продавцом.

При этом ни Ингулова, ни ее представитель в судебных заседаниях не участвовали. 30 мая 2018 г. в ЕГРН была внесена запись о регистрации права собственности Дьяконовой на квартиру.

В дальнейшем квартира была выставлена финансовым управляющим на продажу как имущество банкрота-физлица, составляющее конкурсную массу. Победителем торгов, состоявшихся 19 декабря 2018 г., был признан Дмитрий Решетников.

25 декабря того же года представители финансового управляющего выехали по месту нахождения квартиры и оформили акт, в котором отразили, что соседи Ингуловой отказались допустить их в общеквартирный коридор, отгороженный металлической дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников Ингуловой. Последние заявили о незаконности действий представителей управляющего и отказали им в доступе в квартиру.

В тот же день финансовый управляющий составил иск о признании Ингуловой утратившей право пользования объектом недвижимости, указав, что она, не являясь собственником, фактически владеет квартирой, хранит там личные вещи и отказывается передать управляющему ключи.

26 декабря 2018 г. финансовый управляющий и Дмитрий Решетников заключили договор купли-продажи квартиры по цене около 7 млн руб. В тот же день они составили акт приема-передачи жилья.

9 января 2019 г. иск финансового управляющего к Ингуловой поступил в Гагаринский районный суд г. Москвы.

Виктория Ингулова, узнав о притязаниях третьих лиц на квартиру, подала 18 января 2019 г. апелляционную жалобу на определение суда первой инстанции от 20 апреля 2018 г., заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование.

Вскоре после этого в ЕГРН была внесена запись от 18 февраля 2019 г. о регистрации права собственности Решетникова на квартиру.

Девятый арбитражный апелляционный суд признал уважительными причины пропуска Ингуловой срока на обжалование и 4 апреля 2019 г.

отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности.

Cуд установил, что Ингулова, приобретая квартиру, действовала добросовестно, надлежаще исполнила обязательство по оплате недвижимости, цена сделки соответствовала рыночной.

16 мая 2019 г. Виктория Ингулова обратилась в суд первой инстанции с заявлением о признании недействительными торгов и договора купли-продажи квартиры, заключенного между финансовым управляющим и Дмитрием Решетниковым, а также о прекращении права собственности последнего на квартиру и признании права собственности за истцом.

До разрешения спора арбитражным судом Мосгорсуд апелляционным определением от 22 августа 2019 г. отказал в удовлетворении иска финансового управляющего о признании Ингуловой утратившей право пользования квартирой.

Суд общей юрисдикции исходил из того, что право собственности Ингуловой возникло на основании действительного договора купли-продажи от 23 апреля 2015 г., и это право она не утрачивала, в том числе право пользования жилым помещением. Кроме того, недвижимость с момента приобретения не выбывала из ее фактического владения.

27 сентября того же года в рамках обособленного спора АС г. Москвы частично удовлетворил заявление Ингуловой, признав результаты торгов недействительными.

Апелляция, в свою очередь, отменила данное определение и признала заявление Ингуловой необоснованным.

Суд посчитал, что торги могут быть признаны недействительными только при нарушении процедуры их проведения.

В рассматриваемом случае таких нарушений не допущено, квартира на момент продажи Решетникову была включена в конкурсную массу Дьяконовой. Кассация поддержала вывод апелляционной инстанции.

ВС указал, что юридическая судьба спорной недвижимости была решена вопреки воле собственника

Виктория Ингулова обратилась в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС указал, что в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Высшая инстанция заметила, что установленные законом основания для прекращения права собственности Ингуловой не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно, внесенные в госреестр записи о прекращении права собственности Ингуловой на квартиру и восстановлении права собственности Дьяконовой являются недостоверными.

ВС указал, что, поскольку квартира была включена в конкурсную массу в отсутствие к тому законных оснований, финансовый управляющий не мог ею распорядиться (п. 1 ст. 209 ГК).

Кроме того, Суд обратил внимание, что в случае проявления Дмитрием Решетниковым минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, – осмотра недвижимости перед заключением сделки, – он неизбежно узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, а также о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Дьяконовой на квартиру. В связи с этим добросовестным приобретателем Решетников считаться не может. «Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в силу абзаца второго пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ обосновывать возражения по иску Ингуловой В.Б. ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра о правах Дьяконовой М.С., не зная об их недостоверности», – подчеркнул ВС.

Верховный Суд пояснил, что к отношениям, касающимся исполнения договора об отчуждении квартиры Решетникову, применяются положения параграфа 7 гл. 30 ГК. Так, в соответствии с п. 1 ст.

Читайте также:  Сотрудник налоговой требует подписать заявление о том, что я руководитель и грозит уголовным делом

549 Кодекса основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача недвижимости в собственность покупателю. Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации. Одновременно п. 1 ст.

556 Кодекса устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: оно обязательно оформляется подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абз.

1); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2).

Таким образом, подчеркнул ВС, ст. 551 и 556 ГК определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до госрегистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

В определении отмечается, что финансовый управляющий и Решетников в договоре от 26 декабря 2018 г. не отошли от диспозитивных положений абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК, а именно – не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать недвижимость.

В связи с этим они оформили акт приема-передачи от 26 декабря 2018 г.

Суд обратил внимание, что данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: финансовый управляющий в принципе не мог передать квартиру Решетникову, а тот, в свою очередь, принять ее, поскольку имущество все время находилось во владении Ингуловой.

Высшая инстанция добавила, что основная обязанность по договору купли-продажи от 26 декабря 2018 г. не была исполнена продавцом – не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности.

Такая правовая позиция, подчеркнул ВС, соответствует смыслу разъяснений, приведенных в абз. 2–4 п. 61 Постановления пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Таким образом, заключил Верховный Суд, составив заведомо недостоверный передаточный акт, финансовый управляющий и Решетников искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах следует признать, что Решетников не приобрел право собственности на квартиру (п. 2 ст. 218 ГК).

Судебная коллегия ВС посчитала, что права Виктории Ингуловой были нарушены не самими фактами проведения торгов и заключением договора с Решетниковым, а регистрацией права собственности последнего, которая была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба спорной недвижимости была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем.

В п.

58 и 59 Постановления № 10/22, отметил Верховный Суд, разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права иск подлежит удовлетворению.

«Требование о признании права собственности на квартиру, наряду с другими, Ингулова В.Б., не состоящая в обязательственных правоотношениях с Решетниковым Д.О. и не утратившая владение, передала на разрешение арбитражного суда первой инстанции.

Данное требование она обратила к надлежащему ответчику – лицу, числящемуся в государственном реестре правообладателем. Именно указанное требование подлежало удовлетворению судом, поскольку в этой части Ингулова В.Б.

избрала надлежащий способ защиты и ее иск подтвержден необходимыми доказательствами. Соответствующее судебное решение о признании права собственности Ингуловой В.Б.

должно было стать основанием для корректировки записей государственного реестра, приведения их в соответствие с реальным положением дел (абзац второй пункта 52 постановления № 10/22)», – подчеркивается в определении.

Однако, заметила высшая инстанция, в настоящее время судебная коллегия лишена возможности удовлетворить требование Ингуловой, поскольку, как пояснили в судебном заседании ее представитель, представители финансового управляющего и Решетникова, после истребования дела Верховным Судом был подписан договор о дальнейшем отчуждении квартиры иному лицу, переход права собственности к которому зарегистрирован в ЕГРН. Последний правообладатель к участию в деле не привлечен.

ВС указал, что Виктория Ингулова, не совершившая каких-либо неосмотрительных и тем более противоправных действий, с января 2019 г. активно пытается в судебном порядке защитить права на приобретенную в соответствии с законом квартиру, в которой она фактически проживает, в трех судебных процессах.

«Исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, изменившихся после подачи кассационной жалобы, судебная коллегия считает возможным изложить в резолютивной части своего определения вывод о том, что право собственности Решетникова Д.О.

на квартиру никогда не возникало, и оставить в силе определение суда первой инстанции в части признания результата торгов (договора от 26.12.2018) недействительным, имея ввиду недействительность порожденного этим договором юридического эффекта в виде перехода права собственности к Решетникову Д.О.», – резюмируется в документе.

ВС добавил, что иной итог разрешения спора на данном этапе не соответствовал бы принципу эффективности судебной защиты.

Таким образом, ВС отменил решения нижестоящих судов по данному делу.

При этом он отменил определение первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Ингуловой и признал не возникшим право собственности Решетникова на квартиру.

Требование о признании права собственности Ингуловой на недвижимость Суд признал подлежащим пересмотру в АС г. Москвы. В остальной части определение первой инстанции оставлено в силе.

Эксперты подчеркнули практическую значимость правовой позиции Суда

В комментарии «АГ» старший юрист юридической группы «Плотников и партнеры» Михаил Новосёлов назвал определение полезным для практики, поскольку случаи участия добросовестных покупателей в судебных тяжбах продавцов-банкротов участились.

Он заметил, что, в отличие от шести судей в апелляции и кассации, Верховный Суд рассмотрел спор «по справедливости». «Примечательно, что суды общей юрисдикции также решили спор по справедливости и отказали в выселении первоначального собственника, несмотря на то что он уже не значился в ЕГРН», – подчеркнул Михаил Новосёлов.

Кроме того, решение, по мнению эксперта, является правильным с точки зрения распределения рисков. Он пояснил, что победитель торгов должен был понимать, что покупает квартиру банкрота по оспоренной сделке, решение по которой могут отменить.

При этом ему проще было восстановить свое право, вернув уплаченные деньги по сделке. «При ином решении было бы несправедливым для собственника сменить квартиру на денежное требование к банкроту, – считает Михаил Новосёлов.

– Если бы решения апелляции и кассации остались в силе, это подорвало бы стабильность оборота и фундаментальные принципы права собственности»

По его мнению, Верховный Суд правильно не стал обсуждать вопрос извещения собственника квартиры об оспаривании сделки, так как процессуальные нарушения не должны приводить к лишению права собственности.

Михаил Новосёлов назвал важным для судебной практики вывод Верховного Суда о том, что «иной итог разрешения настоящего спора на данном этапе не соответствовал бы принципу эффективности судебной защиты». «Данный вывод должен помочь преодолеть формальные решения судов по букве закона, в ущерб его духу и эффективной судебной защите», – подчеркнул он.

Кроме того, по его мнению, из определения ВС можно сделать вывод о необходимости проверять продавца перед покупкой квартиры по картотеке судебных и арбитражных дел на предмет возможного банкротства, а также хранить платежные документы на случай оспаривание сделки и осматривать квартиру перед покупкой.

Руководитель судебной практики АБ «Гриц и партнеры» Ольга Трохачева указала, что вопросы о добросовестности приобретателей недвижимости часто возникают в судебной практике.

«Единых критериев, по которым, как по чек-листу, можно проверить действия сторон и принять верное решение в делах о признании сделок недействительными, не существует. Именно поэтому судам в каждом конкретном случае необходимо глубоко вникать в ситуацию, анализировать действия сторон, их последовательность и содержание документов.

Читайте также:  Требуется ли согласие антимонопольного органа на сделку с акциями ПАО?

В рассматриваемом деле судьи устанавливали добросовестность двух покупателей, которым в разное время переходило право собственности на спорную квартиру», – заметила она.

Эксперт обратила внимание на то, что Верховный Суд, в отличие от нижестоящих инстанций, при рассмотрении дела подробно проанализировал действия покупателя, который приобрел спорную квартиру на торгах.

Так, он установил, что при применении минимальной осмотрительности покупателю стало бы понятно, что фактически имуществом владеет не продавец, а иное лицо.

Также Суд указал на значимость даты передачи недвижимости по сделкам купли-продажи.

«Если в договоре не установлено, что недвижимость передается после госрегистрации перехода права, то, по общему правилу, она должна быть передана покупателю до регистрации.

В рассматриваемом деле в договоре не упоминалось о передаче квартиры – акт приема-передачи был подписан в день подписания договора. Но так как квартира фактически была занята, она не могла быть передана.

Проанализировав эти обстоятельства, Суд пришел к выводу, что акт заведомо недостоверный, а действия покупателя не могут быть признаны добросовестными», – резюмировала Ольга Трохачева.

Освобождение квартиры после продажи — Юридическая консультация

Чтобы избежать подобных конфликтных ситуаций на рынке недвижимости, участники сделки обычно согласовывают физическое освобождение квартир еще до подписания договоров купли-продажи и проведения сделки.

В похожих ситуациях такие сделки проводятся как альтернативные, т.е. в один день продавец квартиры подписывает договор купли-продажи со своим покупателем и одновременно заключает договор купли-продажи с продавцом своего будущего жилого помещения. При этом все участники сделки согласовывают сроки физического освобождения всех квартир, что снижает конфликтные ситуации.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять имущество.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Налог с продажи квартиры: сколько, когда и за что платить?

Соответственно, если вы уже являетесь собственником приобретенной квартиры, а ваше право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, то у вас есть право обратиться в суд с исковым заявлением об исполнении продавцом обязанности по ее передаче (абз. 8 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ). Поскольку обязательства по договору не выполнены продавцом, вы вправе требовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее вам на предусмотренных договором купли-продажи условиях.

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения (ст. 303 ГК РФ).

Несомненно, в конкретной ситуации у вас есть возможность решить этот вопрос в судебном порядке. Но, пока будет проходить судебная процедура, ваш продавец уже купит себе новую квартиру и уедет из вашей, физически освободив ее.

Поэтому в данной ситуации будет практичнее мирно договориться с продавцом, например, предложив выплатить вам денежную компенсацию за несогласованный период пребывания продавца в вашей квартире (аренду), или объяснить продавцу незаконность его действий и правовые последствия в случае вашего обращения в суд и взыскания с него всех судебных расходов.

Порядок выселения из служебной квартиры

Также часто продавцы не догадываются что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче квартиры покупателю (п. 1 ст. 459 ГК РФ). Таким образом, ущерб от протечек, возгораний или иных повреждений, которые могут появиться в вашей квартире в период нахождения там продавца, придется возмещать ему.

Можете официально уведомить продавца о том, что он не исполняет ранее достигнутые договоренности, установить новую дату подписания передаточного акта и фактической передачи вам квартиры, когда вы готовы ее принять и подписать передаточный акт.

Можно более жестко официально потребовать физического освобождения вашей квартиры от вещей продавца, указав в уведомлении календарную дату и время выселения. Официальные уведомления оформляются телеграммой или письмом с описью вложения и отсылаются почтой России.

Отсылать данные извещения продавцу лучше и по адресу нахождения квартиры, и по месту регистрации продавца, указанному в договоре купли-продажи, если он зарегистрирован не в спорной квартире. Будет лучше, если в назначенное время к квартире подойдет и участковый полиции.

Вс объяснил, можно ли изменить сроки строительства — новости право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Строительная компания не успела сдать жилой дом в срок и передала ключи на три месяца позже. Дольщики решили, что это незаконно, и потребовали компенсацию. Но застройщик им отказал, ведь в договоре было указано, что сроки строительства можно сдвигать на квартал. Дольщики с этим не согласились и отправились в суд, а там увеличили требования на сумму потребительского штрафа. Заплатит ли компания, три инстанции решили по-разному. Районный и областной суд решили в пользу ответчика. Но Верховный суд объяснил, в чем они были неправы.

В апреле 2015 года Надежда и Николай Смирновы* заключили договор долевого строительства жилья с ОАО «Домостроительная компания» на 3,3 млн. руб. Застройщик обязался построить дом во II полугодии 2015 года и передать квартиры в течение месяца со дня сдачи в эксплуатацию. При этом в договоре было указано, что сроки строительства могут корректироваться в пределах одного квартала.

Компания не уложилась в первоначальный срок и направила дольщикам уведомление, что переносит конец стройки на апрель 2016 года. В итоге Смирновы получили квартиру только 28 апреля 2016-го.

Они решили, что компания не могла переносить сроки строительства, поэтому потребовали неустойку за период с 1 февраля по 28 апреля 2016 года в размере 214 218 руб. и компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.

 Застройщик на это возразил, что никаких нарушений с его стороны не было.

Тогда дольщики подали в суд, а к исковым требованиям прибавили штраф за отказ добровольно заплатить неустойку. Октябрьский районный суд города Белгорода (дело № 2-1091/2019) встал на сторону застройщика.

С ним согласился Белгородский областной суд (дело № 33-4363/2019). Как указали две инстанции, договор, который заключили стороны, разрешает корректировать сроки строительства в пределах одного квартала.

 

Изменить сроки просто так нельзя

Но Верховный суд не согласился с позицией нижестоящих инстанций и отменил их решения (дело № 57-КГ20-1). Дело направили на новое рассмотрение.

ВС разъяснил, что условие о дате передачи объекта — существенное.  Если участники долевого строительства принимают предложение от застройщика перенести срок, такие изменения подлежат государственной регистрации.

 Компания не может в произвольном порядке самостоятельно менять условия соглашения. Указание в договоре на право компании корректировать даты строительства в пределах одного квартала не меняет срок передачи дома.

 

В этом деле гражданская коллегия применила п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Верховного суда от 19 июля 2017 г. Там прямо говорится, что сроки строительства можно изменять только с помощью дополнительного соглашения.

«Одностороннее изменение договора закон не предусматривает, а значит, одного уведомления дольщиков об изменении сроков недостаточно. Оно не подтверждает обоюдную волю сторон на такое изменение» — резюмирует Виктория Велюга, юрист фирмы Федеральный рейтинг.

группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market)
.

«Перенос застройщиком сроков строительства и сдачи объекта в одностороннем порядке существенно нарушает прав дольщиков, поэтому суды должны такое пресекать», — уверен Георгий Мурзакаев, консультант Федеральный рейтинг.

группа Управление частным капиталом группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 19место По количеству юристов 24место По выручке на юриста (более 30 юристов) 42место По выручке Профайл компании

* Все ФИО изменены редакцией

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *